买房违约实际损失如何认定

（一）卖方违约时
1.若买方已支付房款，按银行同期贷款利率计算的利息损失可认定为实际损失，要保留好支付房款的凭证和银行利率相关材料。
2.若因卖方违约使买方错过其他购房机会，需收集相似地段、户型房屋在合理时间内的成交价格，以此证明房价上涨差价损失的合理性与关联性。
（二）买方违约时
1.卖方要确定市场一般交易周期，以此计算房屋闲置的时间成本损失。
2.结合市场行情，收集相关数据来证明再次出售房屋可能降价的差价损失是合理的。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；
但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

案情回顾:

小朱与小李签订房屋买卖合同，小朱为卖方，小李为买方。合同签订后，小李依约支付了房款。然而，小朱却违约不想卖房了。小李称因小朱违约，自己错过其他购房机会，房价已上涨。同时，也存在另一种情况，若小李违约不买房，小朱的房屋闲置且再次出售可能降价。双方就违约造成的实际损失认定产生争议。

案情分析:

1、若小朱违约，小李已支付房款的利息损失可按银行同期贷款利率计算认定。若小李能证明因小朱违约错过其他购房机会，且有相似地段、户型房屋在合理时间内的成交价格作参考，房价上涨差价也可能被认定为损失。
2、若小李违约，小朱因房屋闲置的时间成本损失，可按市场一般交易周期确定；再次出售可能降价的差价损失，需结合市场行情判断是否合理。实际损失认定需有证据支持，遵循填平损失原则，以弥补无过错方实际遭受的损害。