房屋预售合同怎么抵押的

关于预售商品房抵押权实施的必要性方面，主要体现在当抵押权人（也就是我们常说的贷款银行）所享有的债权人债权已经达到清偿期限并且尚未获得清偿的情况下，可以依据相关法律规定，通过变现或出售等多元化方式来处置抵押给银行的预售商品房，从而优先获得清偿。在这其中，实施抵押权的主要目的在于确保抵押权人在处理抵押房地产的过程中能够获得优先清偿，同时保证其他相关权益人的利益不受侵害。具体来说，这种处分包括但不限于将预售商品房进行折价或者公开拍卖、转卖等形式的交易。
在处理抵押的预售商品房所得的资金分配上，需要遵循以下几个基本原则：首先是支付处理抵押房地产所需的所有费用，其次是扣除抵押房地产应当缴纳的所有税费，第三步是偿还抵押权人的债权本金以及利息，最后是支付因债务人违反合同约定而对抵押权人造成的损失赔偿金。如果在上述步骤之后还有剩余资金，则应该归还给抵押人。
值得注意的是，如果同一预售商品房被设置了两个或更多的抵押权，那么在处理这些抵押权时，应当按照抵押登记的时间顺序进行受偿。此外，如果处分抵押物所得的资金无法完全覆盖债务和违约金额、赔偿金，那么抵押权人仍然有权利向债务人追索不足部分。

《城市房地产抵押管理办法》第五条房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。