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辽宁安行律师事务所
栾瑞轩律师对法律问题的理解全面、务实、透彻，在民商事诉讼方面以当事人的权益最大化、损失最小化为出发点，注重诉讼主体、法律关系的审查，注重穷尽证据和穷尽法律适用，通过程序与实体并重，力求法律事实与客观事实的统一，能够从实际法律效果出发，运用灵活的诉讼和非诉方法实现当事人合法利益最大化。
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对于尚未取得预售许可证的房产交易，购房者有多种途径维护自身权益：首先，购房者应当积极与开发商开展沟通协调工作，明确提出退房要求，同时根据相关合同约定，要求开发商履行相应的违约赔偿责任；其次，若经协商未能达成共识的情况下，购房者有权向当地人民法院提起诉讼，以法律手段维护自身合法权益。
开发商违约时，应依合同约定承担赔偿。合同无约定时，逾期支付房款违约金参照中国人民银行逾期贷款利息标准计算；逾期交房则依据同地段、同类房屋租金标准赔偿。双方可自由约定违约金或损失赔偿计算方式。
若开发商违约，应根据商品房买卖合同条款承担相应赔偿责任。双方可自由协商违约金数额，也可约定损失赔偿额计算方式。未约定时，逾期付款违约金按未支付购房总价款及中国人民银行逾期贷款利息标准计算；逾期交付则参考主管部门数据或房地产评估机构租金评定结果确定。
开发商在以下情况下可豁免贷款违约的法律责任：如因不可抗力因素导致交付延迟，开发商可免除违约责任。此外，若开发商能证明已尽最大努力履行合同义务，但因第三方原因造成交付延误，也可能获得责任豁免。然而，具体情况需根据合同条款和相关法律规定进行评估。
开发商在以下情况下可豁免贷款违约的法律责任：如因不可抗力因素导致交付延迟，开发商可免除违约责任。此外，若开发商能证明已尽最大努力履行合同义务，但因第三方原因造成交付延误，也可能获得责任豁免。然而，具体情况需根据合同条款和相关法律规定进行评估。
