先抵押后签的租赁合同有没有效力

先抵押后签的租赁合同通常是有效的。依据《中华人民共和国民法典》，若抵押权设立前，抵押财产已出租并转移占有，原租赁关系不受抵押权影响。但要是先抵押后租赁，且抵押权已登记，实现抵押权时，租赁合同对受让人无约束力。
当抵押权人因债务人不履行债务实现抵押权，对抵押财产进行拍卖、变卖，新受让人不受原租赁合同约束，能要求承租人腾退房屋。不过，这并不影响原租赁合同在出租人与承租人之间的效力。若因实现抵押权，承租人无法继续使用租赁物，承租人可按租赁合同向出租人主张违约责任，要求赔偿损失。
若抵押人订立抵押合同时，已书面告知承租人财产已抵押，那么抵押人对出租抵押物造成承租人的损失不承担赔偿责任。若抵押人未书面告知承租人财产已抵押，抵押人则要对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。要是遇到这种情况，承租人可先查看租赁合同的具体条款，再和出租人协商赔偿事宜。协商不成，可考虑通过法律途径维护自己的合法权益。

案情回顾:

小何将自己的房屋抵押给小朱，并办理了抵押登记。之后，小何又将该房屋出租给小李，双方签订了租赁合同。后来，小何未能履行对小朱的债务，小朱实现抵押权，将该房屋拍卖，小静购得此房。小静要求小李腾退房屋，小李则认为自己的租赁合同有效，拒绝腾退。

案情分析:

1、由于房屋是先抵押后租赁且抵押权已登记，依据《中华人民共和国民法典》，在小朱实现抵押权后，租赁合同对受让人小静不具有约束力，小静有权要求小李腾退房屋。
2、小李与小何之间的租赁合同本身依然有效。若小何当初订立抵押合同时，未书面告知小李房屋已抵押，小何需对小李因不能继续使用租赁物造成的损失承担赔偿责任；若小何已书面告知，小何则无需承担赔偿责任，小李可依据租赁合同追究小何的违约责任。