外人购买村里房屋，合同效力如何

非本集体经济组织成员购买村里房屋，房屋买卖合同一般会被认定无效。按照《中华人民共和国民法典》等规定，农村宅基地归集体所有，村民只有使用权，而且宅基地转让有严格身份限制，原则上只能在本集体经济组织内部成员间流转。这是由于农村房屋和宅基地紧密相关，买房子必然涉及宅基地使用权转移。
非本集体经济组织成员没有使用该集体宅基地的资格，要是允许他们买村里房屋，会损害集体利益，也违背宅基地制度初衷。所以，外人买村里房屋，合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。
但也有特殊情况。要是经过该集体经济组织同意，还符合当地相关政策规定，合同有可能被认定有效，不过这种情况比较少。
合同被认定无效后，买卖双方要互相返还财产。出卖人要返还购房款，买受人要返还房屋。要是一方有过错，还得赔偿对方因此遭受的损失。建议大家在购买村里房屋时，先确认自己是否具备购买资格，避免因合同无效给自己带来损失。

案情回顾:

小许并非某村集体经济组织成员，他与村民小朱签订了房屋买卖合同，购买小朱位于村里的房屋。小朱交付房屋，小许支付了购房款。之后，小朱认为合同应属无效，要求小许返还房屋，自己退还购房款，小许则认为合同有效，双方为此产生争议。

案情分析:

1、根据《中华人民共和国民法典》等规定，农村宅基地属集体所有，转让有严格身份限制，原则上只能在本集体经济组织内部成员间流转。小许非该集体经济组织成员，购买村里房屋涉及宅基地使用权转移，损害了集体利益，违背宅基地制度初衷，合同因违反法律、行政法规强制性规定而无效。
2、若经该集体经济组织同意且符合当地相关政策规定，合同有可能被认定有效，但本案未提及有此特殊情况。合同被认定无效后，小许应返还房屋，小朱应返还购房款。若一方有过错，还需赔偿对方因此遭受的损失。