物业没跟业主签合同如何能有效

即使物业没和业主签书面合同，某些情况下，物业服务关系也可能被认定有效。
要是业主大会或业主委员会跟物业签了物业服务合同，这合同对全体业主有法律约束力。就算单个业主没和物业直接签合同，也得受合同约束，双方的物业服务关系是有效的。这是因为业主大会或业主委员会代表全体业主行使权利，签合同的行为合法有效。
要是物业实际提供了服务，业主也接受了，就形成了事实物业服务关系。比如物业做了小区卫生清洁、安保巡逻等工作，业主享受服务没提异议还交了物业费，这时双方服务关系同样有效。但为避免纠纷，双方要尽快签书面合同，明确服务内容、服务标准、收费标准等关键事项。
要是发生纠纷，可以先协商解决。协商不成，业主能向当地房地产行政主管部门投诉，也能通过仲裁或诉讼途径解决。

案情回顾:

小许居住在某小区，物业未与他签订书面物业服务合同。小区业主委员会与物业签订了服务合同，但小许认为自己没签合同，不受约束，拒绝支付物业费。物业一直为小区提供卫生清洁、安保巡逻等服务，小许也享受了这些服务。双方就物业服务关系是否有效及物业费支付问题产生争议。

案情分析:

1、业主委员会与物业签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力，即便小许未直接签约，也需受合同约束，双方的物业服务关系有效。因为业主委员会代表全体业主行使权利，其签订合同行为合法有效。
2、物业实际提供了服务，小许接受了服务且未提出异议，形成了事实物业服务关系，服务关系同样有效。双方应尽快签订书面合同明确关键事项。发生纠纷可先协商，协商不成小许可向房地产行政主管部门投诉，也可通过仲裁或诉讼解决。