买卖不破租赁后租金究竟归谁

“买卖不破租赁”是说在承租人按租赁合同占有租赁物期间，租赁物所有权发生变动，不影响租赁合同效力。租金归属要分情况确定。
在租赁物所有权转移前，依据租赁合同，承租人要向原出租人支付租金，租金归原出租人。这是因为原出租人和承租人有有效的租赁关系，租金是原出租人基于此租赁关系得到的收益。
租赁物所有权转移后，新所有权人取代原出租人，成为租赁合同的出租方。从所有权转移时起，承租人要向新所有权人支付租金，租金归新所有权人。因为所有权转移后，新所有权人承接了原出租人的权利和义务，有权收取租赁期间的租金。
实践中有特殊情况。若新老所有权人对租金归属有不违反法律规定和公序良俗的特别约定，就按约定执行。要是所有权转移时，原出租人预收了部分租金，新所有权人可和原出租人协商处理预收租金，通常会把预收租金对应的租赁期间收益给原出租人。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小胡，签订了租赁合同。在租赁期内，小朱将房屋卖给了小李。小胡此前一直向小朱支付租金，房屋所有权转移后，小朱认为小胡应继续向自己支付租金，而小李则要求小胡向自己支付。同时，小朱在卖房前预收了小胡一个月租金，小李要求小朱返还该部分租金，双方产生争议。

案情分析:

1、根据“买卖不破租赁”规则，在租赁物所有权转移前，小胡基于与小朱的租赁合同，应向小朱支付租金，租金归小朱。但所有权转移后，小李取代小朱成为新的出租人，自所有权转移时起，小胡应向小李支付租金，租金归小李。
2、因小朱已预收小胡一个月租金，小李可与小朱协商处理该部分预收租金，一般应将预收租金对应的租赁期间收益给予小朱。若新老所有权人对租金归属有不违反法律规定和公序良俗的特别约定，则应按约定执行。