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该如何去认定共有房屋租赁的效力

时间:2026.01.17 标签: 房产纠纷 房屋租赁 阅读:1207人
律师解析:
1.按份共有:
按份共有人可自行处分其份额,出租自己份额通常有效,除非合同禁止。
出租整个房屋,需占三分之二以上份额的按份共有人同意,否则其他共有人可主张无效,但不能对抗善意第三人。
2.共同共有
出租房屋需全体共有人一致同意。
部分共有人擅自出租属无权处分,合同效力待定。
经其他共有人追认则有效,拒绝则可能无效,善意第三人可要求赔偿
3.一般要件:
判断租赁效力还需看合同是否符合生效要件,如意思真实、内容合法等。

案情回顾:

小朱、小李、小胡按份共有一套房屋,小朱占三分之一份额,小李和小胡各占三分之一份额。小朱未与小李和小胡商量,就将整套房屋出租给小丽。小李和小胡得知后,认为小朱无权出租整套房屋,主张该租赁合同无效,而小丽称自己并不知晓房屋共有情况,认为合同应有效,双方产生争议。

案情分析:

1、在按份共有情况下,出租整个房屋需占份额三分之二以上按份共有人同意。小朱仅占三分之一份额,其擅自出租整套房屋的行为不符合规定,小李和小胡有权主张合同无效
2、但小丽作为善意第三人,并不知晓房屋共有情况,根据法律规定,其他共有人主张合同无效不得对抗善意第三人。同时,判断该租赁合同效力还需结合合同是否符合一般生效要件,如意思表示真实、内容合法等。
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袁柏林律师

北京市金台律师事务所

袁柏林律师1999年通过全国律师资格考试,2001年开始律师执业,律师执业20年以上,独立办理案件千余件;经济学硕士,房地产经济师;目前担任北京多元调解发展促进会调解员、北京大地建设工程与房地产争议调解中心调解员。 袁柏林律师作为房地产— 建设工程专业律师,具有丰富的投资公司、上市公司、集团公司、中国500强企业工作经历,擅长解决房地产(土地)开发中的土地出让、项目转让、合作开发、地产融资、房地产公司破产、重组等各类纠纷、商品房以及二手房买卖纠纷,各类建设工程纠纷、婚姻继承纠纷、拆迁安置纠纷;擅长公司风险控制、企业合规管控、合约管控、股权转让、企业并购重组、劳动争议等公司法律事务。 执业期间,累计承办民商事诉讼与非诉讼案件逾千件,其中代理上市公司案件近二百件,执业以来,累计担任过数十家大中型国有企业、投资公司、控股公司、房地产开发公司、建设工程、文化、影视传媒、旅游公司常年法律顾问,为所服务的企业累计草拟、审核、修改合同数千份,袁柏林律师执业期间秉承专业、专注、敬业、务实的服务宗旨竭诚为服务对象提供优质、高效的法律服务,赢得了广大当事人的高度认可。

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