商品房质量问题先去函还是直接起诉

（一）先确认房产是否为夫妻共同财产。若为夫妻共同财产，一半产权归在世老人，另一半作为已故配偶的遗产由法定继承人继承，法定继承人包括在世老人、子女等。 （二）若想将房产全部过户给子女，需分两部分操作。在世老人可通过赠与或买卖方式，将自己名下的房产份额过户给子女。对于已故配偶遗产部分，其他法定继承人需办理放弃继承公证，明确放弃该部分遗产的继承权，由子女继承。 （三）准备房产证、身份证、死亡证明、放弃继承公证书等材料，前往不动产登记中心办理过户手续。办理过程需缴纳相应税费，赠与方式可能涉及契税，买卖方式则根据具体情况缴纳相关税费。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》 第一千一百二十七条遗产按照下列顺序继承： （一）第一顺序：配偶、子女、父母； （二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 第一千一百五十三条夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。

（一）若合同有明确违约赔偿条款，按约定执行，如出租方返还剩余租金并支付约定违约金。 （二）若合同未约定，承租方要求出租方返还已支付但未实际使用的租金，同时赔偿因违约造成的实际损失，像重新租赁的中介费、搬家费等合理费用。 （三）损失赔偿额不能超过出租方订立合同时能预见到或应当预见到的违约可能造成的损失。 （四）承租方要留存租金支付凭证、租赁合同、损失相关单据等证据，协商不成可通过诉讼或仲裁解决。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

物业“三证合一”停车规定是否合法合理需具体分析。若小区车位紧张，为保障业主权益，该规定有一定合理性；但限制了部分业主停车权，也可能不合理。若业主有合法停车需求却被拒，可与物业协商，说明自身情况争取理解；若协商无果，可联合其他业主通过业主大会反映诉求，对该规定进行调整。

1.起诉房屋纠纷案件受理费依据诉讼请求的金额或价额分段累计交纳。不超一万元每件交五十元；超一万元至十万元部分按百分之二点五交纳；超十万元至二十万元部分按百分之二交纳；超二十万元至五十万元部分按百分之一点五交纳；超五十万元至一百万元部分按百分之一交纳；超一百万元至二百万元部分按百分之零点九交纳；超二百万元至五百万元部分按百分之零点八交纳；超五百万元至一千万元部分按百分之零点七交纳；超一千万元至二千万元部分按百分之零点六交纳；超二千万元部分按百分之零点五交纳。 2.案件受理费先由原告预交，最终由败诉方承担，若部分胜诉部分败诉则按比例分担。 3.若涉及财产保全等申请事项，还需交纳相应申请费。 解决措施和建议： 1.当事人起诉前应准确估算诉讼请求金额，据此计算案件受理费，做好资金准备。 2.原告预交受理费后，要保存好相关凭证。 3.涉及财产保全等申请时，提前了解申请费标准，合理安排资金。

法律分析： （1）若房东是婆婆且租房合同未到期，婆婆的驱赶行为构成违约。女子可依据合同约定要求婆婆承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等；若合同未明确违约责任，女子可要求婆婆赔偿因提前解约造成的合理损失，包括重新找房的费用、搬家费等。 （2）若房东不是婆婆，婆婆无权要求女子搬离，女子可拒绝其要求。若婆婆强行驱赶，女子可报警处理以维护自身居住权益。 （3）若房东不是婆婆，女子可与房东沟通，要求房东制止婆婆的行为。若房东未及时处理导致女子无法正常居住，女子可追究房东的违约责任。 提醒： 女子应保留租房合同、租金支付凭证、被驱赶的相关证据（如录音、视频、报警记录等），以便后续维权；不同案情的处理方式存在差异，建议女子根据自身情况咨询专业法律人士获取针对性帮助。

结论： 已取得不动产权证的房屋能否退，要根据合同约定和法定情形判断，满足条件可主张退房并返还购房款、办理权属注销登记，需通过协商或诉讼维权并举证。 法律解析： 依据《民法典》相关规定，若购房合同明确约定了退房条件且该条件已达成，购房者可按约定解除合同退房。在法定情形方面，如房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住使用、开发商欺诈使购房者基于错误认识订立合同等，购房者有权依法解除合同。合同解除后，购房者可要求返还购房款并配合办理不动产权属注销登记。不过，要实现退房，需通过协商或诉讼方式进行，并且要举证证明存在约定或法定的解除事由，否则其退房诉求难以得到支持。如果大家在房屋退房问题上有任何疑问，可向专业法律人士咨询以获取准确的法律建议和帮助。

结论： 合法建造房屋，建成时建造者取得所有权，不过未登记不能对抗善意第三人；买卖房屋未过户，所有权归原权利人，买受人只有债权请求权；非法建造房屋，建造者无法取得所有权。 法律解析： 依据民法典，不动产物权设立一般经依法登记才生效，不过合法建造房屋这种事实行为，自房屋建成时建造者就取得所有权。但为保障交易安全，该所有权需登记才能对抗善意第三人。若通过买卖取得房屋却没办理过户登记，那么房屋所有权仍属于原登记权利人或合法建造的原权利人，买受人仅能依据合同享有债权请求权。而非法建造的房屋，由于不具备合法性基础，建造者不能取得所有权。如果您在房屋物权方面遇到类似问题，或者想进一步了解相关法律规定，欢迎向专业法律人士咨询。

1.物业起诉业主遵循民事诉讼流程合理且必要，这是保障双方合法权益、解决物业费纠纷的有效途径。物业有权利通过法律手段追讨欠费，业主也有权利进行合理抗辩。 2.具体解决措施和建议如下： -物业要严格按照流程操作，准备起诉状时确保原被告身份信息准确无误，清晰列出诉讼请求，详细说明事实与理由。收集证据要全面且真实，如物业服务合同、催缴通知书、服务记录等，为诉讼提供有力支撑。 -业主若作为被告，应积极应对。仔细核对物业主张的欠费期间及金额，若发现物业未依约提供服务，及时收集相关证据进行抗辩。必要时可委托专业律师代理诉讼，以更好地维护自身权益。 -双方在诉讼过程中应尊重法律程序，积极配合法院工作，通过合法途径解决纠纷。

法律分析： （1）确定责任主体。房屋保修期内因质量问题导致下水管漏水的，由开发商承担责任。楼上住户使用不当造成漏水的，由该住户承担责任。公共管道问题且属于物业服务范围的，由物业负责维修。 （2）尝试自行协商。当事人可通过友好沟通，就维修方案、赔偿金额等事宜达成一致，快速解决纠纷。 （3）申请第三方调解。协商不成时，可向小区居委会或人民调解委员会提出调解申请，由第三方组织促使双方达成调解协议。 （4）提起民事诉讼。若协商和调解均未成功，受损方需收集漏水现场照片、视频、维修费用票据、证人证言等证据，向人民法院起诉，要求责任方承担维修义务及赔偿损失等民事责任。 提醒： 处理下水管漏水纠纷时，需注意及时留存漏水相关证据，如现场记录、沟通凭证等，避免后续维权缺乏依据。不同案情的责任认定可能存在差异，建议根据具体情况咨询专业人士获取针对性分析。

法律分析： （1）起诉开发商支付违约金的诉讼时效期间为三年，计算起点为权利人知道或者应当知道自身权利受到损害，且明确义务人为开发商之日。 （2）在三年诉讼时效期间内，若存在权利人向开发商提出支付违约金的履行请求、开发商同意履行支付义务、权利人提起诉讼或申请仲裁等情形，诉讼时效会中断，中断后诉讼时效期间将从中断时重新计算。 （3）若权利人超过三年才向法院起诉，开发商有权以诉讼时效届满为由提出不履行义务的抗辩；但法院不得主动适用诉讼时效规定，仅在开发商明确提出抗辩时才会审查该理由。 提醒： 权利人应及时主张支付违约金的权利，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权；若开发商未提出时效抗辩，权利人仍可能获得支持，但建议尽早通过合法途径维护权益。

结论： 意向金退还是否涉及违约金取决于协议约定及意向金是否转化为定金，若无明确约定且未转化为定金，通常无需支付违约金。 法律解析： 意向金是购房意向的预付款，和有担保性质的定金不同，本身不适用定金罚则。若意向金协议明确约定了退还时的违约金条款，要按约定执行；若协议没约定违约金，且意向金未转化为定金，退还意向金一般不用支付违约金。当意向金根据协议转化为定金后，适用定金规则，买方违约卖方可不退定金，卖方违约需双倍返还定金，这是定金罚则并非违约金。另外，因不可归责于双方的事由导致交易无法达成，意向金应全额退还，不存在违约金问题。若您在意向金退还方面遇到法律问题，可向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）签订书面合同：在自行买卖二手房时，要签订书面合同，合同内容涵盖当事人姓名及身份证号、房屋基本信息、房屋价款及支付方式（建议资金监管）、房屋交付时间及条件、产权过户办理期限、违约责任、争议解决方式。 （二）核实产权状况：签订合同前，买方要核实房屋产权，确认卖方有完整处分权且无抵押查封等限制，可通过不动产登记机构查询；卖方要确保房屋无权属争议。 （三）规范价款支付：支付价款优先通过不动产登记部门的资金监管账户，避免直接现金交付或转至私人账户。 （四）办理过户手续：合同签订后，双方共同到不动产登记机构办理过户，提交相关材料。虽未过户不影响合同效力，但买方应及时办理以取得房屋所有权。 （五）处理违约情况：一方违约时，另一方可依合同主张违约责任，协商不成可起诉。 法律依据： 《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。