对于一楼小院的归属，没有明确的规定，对于一楼小院的归属应当区分不同的情况:
1、规划中明示属于个人所有的小院
根据规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。
2、全体业主同意房地产开发企业出售或赠与的一楼小院
除上述规划文件明示归个人所有的一楼小院，一楼小院应当归全体业主共有，房地产开发企业对一楼小院进行处分必须经过全体业主的同意，否则，其处分行为就是无效的。
3、归全体业主所有的小院
如果规划条件中没有规定一楼小院属个人部分，房地产开发企业同全体业主签订的
房屋买卖合同中也没有约定一楼小院的归属，那么一楼小院就属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。
法律依据：
《
民法典》第二百七十二条
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第二百七十四条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
