请问一下买二手房怎样办理过户手续

结论：买房定金数额由当事人约定，但不得超房屋买卖合同标的额20%，超出部分无效；买卖双方违约有不同处理方式，定金与违约金不能同时适用，约定过高或过低可请求调整，计算以合同约定为准。 法律解析：《民法典》明确规定买房定金数额的上限，超出部分不产生定金效力。若买方违约，交付的定金归卖方；若卖方违约，则要双倍返还定金。定金和违约金不能同时主张，当事人只能选其一。当定金约定不合理时，可请求法院或仲裁机构依据实际损失、合同履行情况、过错程度等因素调整。定金计算优先看合同约定，约定不明或未约定的按法律规定和违约情形确定。如果在买房定金方面遇到问题，建议向专业法律人士咨询，以维护自身合法权益。

（一）核查合同：仔细查看租赁合同，确定违约责任范围以及押金、租金返还的具体条件。 （二）收集证据：把租赁合同、付款凭证、租客违约事实证明等材料收集好。 （三）协商调解：尝试和房东协商，也可以请求基层调解组织介入调解。 （四）提起诉讼：若协商不成，向法院起诉，要求房东返还超额扣留款项并承担责任。若合同约定违约金过高，可请求法院适当减少。 法律依据： 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

结论： 房屋漏水造成财产损害的赔偿范围包括直接财产损失、合理的必要费用以及合理替代费用，赔偿限于与漏水有直接因果关系的损失，受害人需提供合法证据，未及时止损扩大的损失不予赔偿。 法律解析： 根据民法典，房屋漏水致财产损害的赔偿范围有明确界定。直接财产损失按损失发生时市场价格或修复费用计算，像家具、电器、装修材料等因漏水直接毁损的财物价值。合理的必要费用涵盖为防止损害扩大支出的紧急清理、临时防护等费用。若漏水使房屋无法正常使用，产生的临时住宿等合理替代费用也应赔偿。不过，赔偿范围仅限于与漏水有直接因果关系的损失，受害人要提供购买凭证、维修单据、评估报告等合法证据来证明损失。若受害人未及时采取措施导致损失扩大，这部分扩大的损失不在赔偿范围内。如果遇到房屋漏水财产损害赔偿的问题，可向专业法律人士咨询，获取更精准的法律建议。

1.当物业未履行物业服务合同约定的义务构成违约，且合同有违约金条款时，业主有权要求物业支付违约金。这是基于民法典合同编中当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定应承担违约责任的规定。若合同未约定违约金，业主可主张物业赔偿实际损失，但要举证证明物业违约行为及损失数额。 2.业主可先核查合同中的违约责任条款，明确物业违约情形和违约金计算方式。若协商无果，可通过向法院提起诉讼等途径维护自身合法权益。 3.需强调的是，主张违约金需物业存在明确违约事实，且符合合同约定或法律规定的责任承担条件。

法律分析： （1）若离婚协议明确约定房产出售后分割款项，一方拒卖时，双方可优先协商，通过沟通明确各自诉求，尝试达成一致解决方案。 （2）协商不成且离婚协议有相关约定的，另一方可向人民法院提起诉讼，要求对方履行协议内容。法院判决生效后，对方仍不配合的，可申请强制执行。 （3）若通过法院判决离婚且判决涉及房产出售分割，另一方可直接凭生效判决书申请强制执行。法院会向不动产登记机构发出协助执行通知书，登记机构将依据通知书办理相关手续，无需对方配合。 （4）双方也可考虑对房产价值进行评估，由获得房产所有权的一方按评估价值向另一方支付相应补偿款，再办理房产过户手续，避免因一方拒卖产生纠纷。 提醒： 离婚协议中关于房产分割的条款应尽量详细，明确出售条件和时间等细节；遇到一方拒卖时，应及时通过合法途径维护权益，必要时咨询专业法律人士获取针对性建议。

法律分析： （1）根据民法典规定，承租人在租赁期限内对租赁房屋享有占有、使用的权利，出租人未经承租人同意擅自进入或带他人进入租赁房屋，侵犯了承租人的合法权益，同时可能侵犯承租人的隐私权。 （2）承租人可首先与出租人进行直接沟通，明确告知其行为已违反法律规定和租赁约定，要求出租人立即停止此类行为，并承诺今后进入房屋前需提前征得承租人同意。 （3）若沟通后出租人仍不改正，承租人应注意收集相关证据，包括但不限于房屋内安装的合法监控视频、与出租人的聊天记录、能够证明出租人擅自进入的证人证言等。 （4）承租人可携带收集到的证据向当地房屋租赁管理部门投诉，要求管理部门对出租人的违规行为进行调查和处理。 （5）若投诉未解决问题，承租人可依据租赁合同中的相关约定，向出租人主张违约责任；也可向人民法院提起诉讼，请求法院判令出租人停止侵权行为，并赔偿因侵权造成的相应损失。 提醒： 承租人在签订租赁合同时，建议明确约定出租人进入租赁房屋的具体条件和程序，遇到出租人擅自进入的情况需及时保留证据，必要时通过法律途径维护自身合法权益。

这得看购房合同有无对房屋质量问题的约定。若合同约定了房屋应无质量问题，可先和卖家协商，让其承担维修责任。若卖家拒绝，可保留漏水证据，通过诉讼要求卖家修复或赔偿维修费用。要是合同没明确，也可基于诚实信用原则要求卖家处理，毕竟漏水属于隐蔽瑕疵，卖家有告知义务。

1.物业拖延质保时间能否追责要视具体情况而定。一般建设工程质量保修责任主体是建设单位或施工单位，物业通常不直接承担质保责任，若受业主委托协助处理质保问题，其义务源于物业服务合同约定或法律附随义务。 2.若物业服务合同明确规定物业要协助业主启动质保程序、联系责任方等，物业无正当理由拖延，使业主无法在质保期内主张权利或损失扩大，业主可依合同追究其违约责任并要求赔偿。若物业无约定或法定义务，只是沟通不及时导致拖延，需看是否造成实际损失来判断能否追责。 3.解决措施和建议：业主应留存物业拖延的证据，像书面申请记录、沟通凭证以及损失证明等，方便主张自身权利。若因物业拖延致使质保期届满无法向建设单位主张质保责任，业主可要求物业赔偿相应损失。当物业存在违约或过错行为且造成损失时，业主可依法追责。

法律分析： （1）涉及房屋质量问题时，可向当地建设工程质量监督机构投诉。该机构会对工程质量进行监督检查，并针对发现的问题进行处理，解决相关纠纷。 （2）存在违规建设情况时，可向当地规划和自然资源部门反映。该部门有权对违法建设行为进行查处，规范小产权房的建设活动。 （3）因买卖、租赁等合同问题产生纠纷时，双方可先协商；协商不成的，可向人民调解委员会申请调解；若合同约定仲裁条款，可依据条款申请仲裁；若无仲裁约定，可向房屋所在地人民法院提起诉讼，由法院依法审理判决。 提醒： 小产权房交易合法性受严格限制，存在较多法律风险，发生纠纷时建议根据具体案情咨询专业人士，以获取针对性解决方案。

1.一方放弃房屋产权份额需按规定流程办理手续以确保产权变更合法有效。首先要与其他共有人签订书面产权放弃协议，表明自愿放弃产权份额并双方签字确认；接着准备双方身份证明、原不动产权证书、产权放弃协议、婚姻状况证明等相关材料；最后共同到不动产登记机构申请产权变更登记，经审核通过后换发新的不动产权证书明确剩余权利人产权归属。若放弃具有赠与性质，要关注是否符合免税条件并咨询当地税务部门。同时办理时要保证材料真实合法，放弃行为出于自愿。 2.解决措施和建议： -签订协议时仔细审查条款，确保表述清晰无歧义。 -提前准备好各类材料，保证材料的真实性和完整性。 -办理前向不动产登记机构咨询详细流程和要求。 -若涉及赠与免税问题，及时与当地税务部门沟通。

房子没装修一般也需要交物业费。虽然没装修入住，但物业已按约定提供了诸如安保、保洁、设施维护等服务。业主享受了这些服务，就有缴费义务。解决方案是业主应按合同约定按时足额交物业费。若觉得不合理，可与物业协商，看能否适当减免，但最终是否减免及减免幅度要双方达成一致。

回迁安置房电梯坏了，先看看购房合同或与物业的协议里对电梯维修责任咋规定的。若电梯还在质保期，找厂家维修。若过了质保期，可动用住宅专项维修资金来修。目前入住率仅10%，大家一起商量分摊维修费用。若费用不高，业主们可共同凑钱先把电梯修好，保障正常使用。