[律师回复] 根据您描述的情况，物业公司合同期满后未续签但仍在提供服务，这种情况在法律上属于事实物业服务关系。针对这种情况，我建议您可以采取以下步骤：首先，建议您先收集好物业服务的相关证据，比如缴费记录、服务记录等，证明物业公司确实在提供服务。这是后续维权的基础。关于投诉渠道，您可以向当地住建部门（物业科）反映情况，这是物业公司的直接主管部门。同时也可以向街道办或居委会投诉，他们都有协调物业纠纷的职能。如果想更换物业公司，需要召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，可以选聘新的物业公司。具体操作上，建议先成立业委会或由业主代表牵头组织。需要注意的是，在未正式解除关系前，物业费仍需按原标准缴纳，但可以要求物业公司补签合同或协商调整服务内容和收费标准。建议您先尝试与物业公司协商，要求其补签合同或明确服务标准。如果协商不成，再考虑通过业主大会程序解聘物业。

[律师回复] 您好，关于您遇到的二手房地漏反水问题，中介公司的责任需要结合具体情况来分析：首先，如果中介在交易过程中知晓地漏存在反水问题但未如实告知，根据《民法典》相关规定，中介可能构成违约或欺诈。您可以查看购房合同和中介服务协议，看是否有关于房屋质量瑕疵披露的约定。其次，建议您尽快收集证据：1）装修公司发现反水问题的书面证明；2）向物业或前业主了解该问题的历史记录；3）检查购房时中介提供的房屋状况说明书。如果中介确实存在隐瞒行为，您可以主张中介承担相应责任。建议先与中介协商解决，协商不成可考虑通过消费者协会或法律途径维权。同时，建议尽快处理地漏问题，避免装修损失扩大。需要的话，您可以提供更详细的情况，我可以帮您进一步分析。

[律师回复] 您好，关于您购买到开发商抵押给私人的房屋问题，我理解您现在的困扰。这种情况确实比较复杂，需要结合具体情况来分析。首先需要确认几个关键点：1.开发商在出售时是否告知了房屋存在抵押的情况；2.抵押登记的时间是在您购房之前还是之后；3.您是否已经办理了网签备案和产权登记手续。根据《民法典》相关规定，如果开发商在出售时未告知房屋已被抵押，可能构成欺诈。但若您明知房屋存在抵押仍购买，法律风险会更大。建议您先收集购房合同、付款凭证等相关证据，同时到不动产登记中心查询房屋的抵押登记情况。目前比较可行的解决途径是：1.与开发商协商解除合同并要求赔偿；2.如果房屋已办理预告登记，可以主张优先受偿权；3.必要时可通过诉讼维权。建议尽快咨询专业律师，根据您的具体情况制定维权方案。

[律师回复] 关于您咨询的物业费问题，我结合相关法律规定和实务经验为您分析如下：首先需要明确的是，物业费的收费标准主要取决于两个因素：一是当地物价部门核定的收费标准；二是物业服务合同中约定的具体条款。电梯房和步梯房的物业费确实存在差异，但差异幅度各地不尽相同。对于您提到的商业用房在二楼的情况，通常来说： 1. 如果该楼栋整体是步梯设计，那么无论几层都应按步梯标准收费； 2. 如果楼栋配有电梯但二楼未设电梯出入口（即实际未享受电梯服务），可以主张按步梯标准缴费； 3. 但若二楼虽为步梯却仍能享受电梯房的公共物业服务（如电梯维保、监控等），物业公司可能会要求按电梯房标准缴费。建议您： 1. 先查看购房合同和物业服务合同中的具体约定； 2. 向物业公司索要收费依据文件； 3. 若存在争议，可向当地物价部门或住建部门咨询该项目的备案收费标准。实际操作中，很多物业公司对低层商业物业会采取折中方案。如果协商不成，可以要求物业公司提供电梯服务成本分摊的具体计算依据。