二手房出售税费?

上海二手房【卖方税费（住宅）】现行政策

提示：交易习惯里很多房东是到手价，税费全部转由买方承担，但法定纳税义务人还是卖方
年限起算：契税完税时间、产证登记时间，孰先为准

1. 增值税及附加

- ? 满2年（含2年）：免征（现在不分普宅/非普宅）
- ? 不满2年：全额3%增值税，附加（城建、教育附加等，减半），合计≈3.15%
公式：增值税=含税价÷1.03×3%，附加按增值税额征收

2. 个人所得税（核心）

- ? 满五唯一：免征个税（满5年 + 上海家庭唯一住房）
- ? 不满足满五唯一，二选一：
① 核定征收：核定价×1%（绝大多数商品房走这个，简单）
② 据实20%：（卖出价 - 买入价 - 上次契税 - 本次增值税附加 - 装修费、中介费等合理费用）×20%

??重点：继承、赠与得来的房子再出售，不能1%核定，强制按差额20%计税

?? 补充福利：换购退税政策（延续到2027.12.31）
卖掉自有住房，1年内重新买新房/二手房，可以退本次卖房缴纳的个税（按购房金额比例退）

3. 其他（住宅卖方一般没有）

- 土地增值税：个人住宅免征
- 印花税：个人住宅买卖免征

?

买方税费（顺带对照）

- 契税（买方交）：
首套90㎡及以下：1%；首套90㎡以上：1.5%
二套：3%
- 印花税：免征

举例（方便理解）

房子卖出核定价500万，满3年、不是唯一住房
? 增值税：免
? 个税：500万 ×1% = 5万元

重要提醒（和你前面问的房产税联动）

如果你这套房是应税房产税住房，过户前必须结清截止过户当月的上海个人住房房产税，才能过户！

极简背诵版

满二免增值税；满五唯一免个税；不满五/不唯一：1%核定或差额20%；继承赠与房只能差额20%；换购1年内可退个税。

你把：买进时间、是否唯一、卖出总价、是否赠与/继承所得发给我，我直接给你算精确税费。

二手房出售，卖方通常涉及增值税及附加、个人所得税；契税一般买方承担，但合同可约定。住宅满两年常免增值税，满五唯一免个税；不满足则按差额或核定征收。先看房产证年限、是否家庭唯一、保留原购房发票和契税票，合同写清税费由谁承担，再去办税窗口核算。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。