巳办理预告登记的商品房，法拍后能以二手房办理转移登记吗?

法院拍卖属于司法强制执行行为，其出具的《执行裁定书》《协助执行通知书》具有强制物权变动的效力。买受人可凭这些文书直接申请转移登记，无需原权利人（开发商或原业主）配合。已办理预告登记的商品房经法拍后，买受人可凭法院文书直接办理二手房转移登记，无需经预告登记转正式登记的程序。

关于预告登记商品房法拍后的转移登记问题，我的分析如下：首先需要明确的是，预告登记主要是为了保障购房人将来能够实现物权，而法拍程序则是通过司法途径实现债权。这两者在法律程序上存在一定衔接关系。根据《民法典》相关规定，经过法拍程序取得的房产，买受人可以凭法院裁定书直接办理产权登记，不需要经过预告登记转正式登记的程序。也就是说，法拍后可以直接办理转移登记，不需要先完成预告登记转正式登记的手续。实际操作中需要注意几点：
1. 法拍成交后，法院会出具裁定书和协助执行通知书
2. 持这些法律文书可以直接到不动产登记中心办理转移登记
3. 登记性质就是二手房转移登记，不是预告登记转正式登记建议您可以：
1. 先确认法拍裁定书的具体内容
2. 准备好法院文书和其他必要材料
3. 直接向当地不动产登记中心申请办理转移登记如果遇到登记部门要求先解除预告登记等情况，可以出示法院文书据理力争。必要时可以要求登记部门出具书面不予受理通知，再通过法律途径解决。需要具体操作指导的话，建议携带相关材料当面咨询。

已办理预告登记的商品房法拍后一般能以二手房办理转移登记。预告登记是保障将来实现物权，法拍后产权发生转移。只要房屋具备合法产权证明、拍卖手续完备等条件，就可按二手房交易流程办理。需准备好相关材料，到对应地点申请转移登记，缴纳税费等，完成整个转移登记手续。