麻烦咨询一下房屋买卖合同解除情形?

关于房屋买卖合同解除情形?的问题，首先要知道所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：
(一)约定解除，它包括两种情况：
1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。
2、在合同签订后，经双方协商解除合同。
(二)法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况：
1、因不可抗力致使不能实现合同目的;
2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
二、王宇行使法定解除权的条件与程序
就本案而言，王宇认为李丽迟延男故王宇只能依据《合同法》第九十四条第一款第
(三)项规定行使法定单方解除权。
该条规定的单方解除权必须满足以下条件：
1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为;
2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务;
3、经另一方催告;
4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。
在满足上述行使解除权的条件后，王宇还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。
本案中，鉴于王宇在双方变更付款方式后，并未明确向李丽催要欠款抑或给李丽合理的时间去履行付款义务，不符合《合同法》第九十四条第一款第
(三)项规定的单方解除权的条件，故王宇不享有合同解除权。

(一)商品房存在权利瑕疵，买受人可以解除合同的情形及应当具备的条件。
1、出卖人与买受人签订合同后，又将同一商品房抵押给第三人的，买受人可以解除合同。在实践中，房地产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房屋抵押给银行以获取贷款，在合同约定的交房期限到来之前又无法解除抵押，致使无法履行合同约定的义务，损害买受人的合法权益。《解释》第八条项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：
(1)出卖人在与买受人订立合同后，在未告知买受人的情况下又将同一房屋抵押给了第三人;
(2)因出卖人将同一房屋抵押给第三人的原因，导致合同的目的不能实现的，即买受人无法在法律和事实上取得合同中约定的房屋。只有这两个条件同时具备，买受人方可要求解除合同。如果出卖人在与买受人订立合同后，经过买受人的同意，或者已经告知买受人该房屋抵押给了第三人，且在合同约定期限内出卖人可以将该房屋交付给买受人并能办理出房屋过户手续的，那么买受人就无权要求解除合同。
2、出卖人将同一房屋出售给两个以上的买受人的，买受人可以解除合同。《解释》第八条第
(二)项规定，合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《商品房销售管理办法》第十条“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”开发商这么做往往是为了获取买受人的首付款，以解决资金上的燃眉之急，但这会使买受人取得房屋所有权的合法权益无法得到保障。但是，随着各地网上签约与备案的普及，这样的情形会逐渐减少。
买受人行使这一解除权应当具备的条件是：
(1)须出卖人在与买受人订立合同后，又将该房屋出售第三人;
(2)因出卖人将同一房屋出售给第三人的原因，导致第一买受人不能在法律和实际上取得房屋。如果第一买受人在法律和实际上可以取得所购买的房屋，那么无论出卖人是否又与第三人签订了合同，第一买受人都不能解除合同。这时，可以行使合同解除权的应当是第三人。
3、拆迁人将补偿安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以解除安置协议。《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”即如果拆迁人将同一补偿安置房另行出卖给第三人的情况下，被拆迁人可以请求解除合同。因补偿安置房的价格通常会高于被拆迁的房屋，被拆迁人要向拆迁人支付相应的差价，因此，被拆迁人在请求解除合同时，还可以要求拆迁人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求拆迁人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
被拆迁人行使这一解除权利应当具备的条件是：
(1)必须是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换的形式订立拆迁补偿安置协议;
(2)在补偿安置协议中明确约定补偿安置房屋的位置、用途;
(3)拆迁人将同一补偿房屋另行出卖给第三人。
4、出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，将同一房屋出售给买受人的，买受人得知情况后可以请求确认合同无效或者解除合同。《解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
根据《担保法》第四十九条之规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”因此，如果出卖人在与买受人签订合同时，只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经被抵押的事实，那么买受人得知后，就可以请求人民法院确定合同无效，并可以要求出卖人承担赔偿责任。很显然，根据抵押权优先的原则，买受人购买这样的房屋，其的权益是无法得到保障的。
根据《商品房销售管理办法》第十条之规定：“出卖人不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”该条属禁止性规定，因此，如果出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，将同一房屋又出售给买受人的，那么买受人知情后可以解除合同。根据《解释》第七条之规定，被拆迁补偿安置人享有优先取得房屋的权利。在这样的情况下，买受人购买该房屋的权利是无法得到保障的，因此，买受人知情后也可以请求解除合同。但是应当注意，买受人行使解除权应以合同的目的无法实现为条件，如出卖人在与买受人签订合同后，已经通过合法的途径解除了先前与他人订立的合同，或者对被拆迁补偿安置的人已经另行做了妥善的安排，不会对买受人实现合同的目的造成障碍，那么买受人就不能解除合同了。
5、其他商品房权利存在瑕疵，买受人可以解除合同的情形。主要指出卖人所售的商品房违反了法律、行政法规禁止性规定，买受人可以请求确认合同无效，如被司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的;被依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书等。
以上是房屋买卖合同解除情形?的解答，望采纳！