北海预售合同备案有什么用

解析：
商品房预售合同登记备案实则是一种独特的不动产登记形式，旨在确保一项将来可能发生的不动产物权变动之请求权得以妥善维护。预售商品房备案登记赋予了买受人的请求权具备对抗第三方的显著法律效果。由此可见，房地产开发企业在未经预售登记许可的情况下，不得擅自将已完成备案程序的房屋再次进行销售或者设立抵押事宜，否则此等行为将会被视为无效。更值得关注的是，若开发商未按规定，将已经预售登记过的房产出售或者设定抵押给他人，那么该第三方将无法通过正常的登记手续取得所有权，同时，其所主张的抵押权亦无法对预售登记的买受人产生有效的法律约束力。
然而，需要明确指出的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件，两者之间存在着本质上的区别。
法律依据：
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效要件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要合同义务，双方接受的除外。

商品房预售合同登记备案制度乃是一种专门针对不动产登记类型的特殊手段，其主要功用在于保全那些旨在通过未来发生不动产权利变动来确保特定请求权得以实现之权益。在办理完商品房预售备案登记手续之后，此项权益便赋予了购买方相应请求权以对抗任何第三者。房地产开发企业在此过程中不得再行擅自对已完成预售登记的房产进行销售或者抵押处置，否则，此类行为将会导致相应房产无法出售或设定抵押给第三方，进而使该第三方无法通过正常的登记程序取得所有权，同时，该抵押权亦无法对抗已经完成预售登记的购买方。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件，而是其生效后的一种保障措施。

商品房预售合同登记备案实则是一类特殊形式的不动产登记制度，其主要功能在于对一项以未来可能发生的不动产物权变更为基础的请求权进行保护性登记。在完成商品房预售备案登记后，购房者所享有的请求权便具备了对抗第三方权益的法力效果。相应地，房地产开发企业不再被允许将已经过预售登记的房产进行二次销售或者设立抵押。若开发商仍然试图将此类经过预先备案的房屋出售或是抵押给第三方，那么该第三方将无法通过正常的登记手续取得所有权，同时，该抵押权亦无法对抗已办理预售登记的购房者。
值得注意的是，商品房预售合同登记备案并非商品房预售合同的生效要件，而是一种附随性的法律程序。