商品房预售合同可能存在哪些缺陷

解析：
签订履行商品房预售合同可能会面临多种潜在的风险，例如：开发企业未能获得合法、有效的商品房预售许可证书；商品房项目的商业广告中存在夸大事实或误导消费者的情况；开发企业在未经通知的前提下，私自将预售房屋抵押给了第三方或者刻意隐瞒了此项事实；同理，如果开发企业在未经通知的前提下将预售房屋出售于第三方或是刻意掩盖购房者已经购买到手这一事实；在迟迟未办理房屋所有权证以及土地使用权证的情况下，也会带来诸多不便和困扰；
此外，开发企业擅自对房屋设施或户型结构进行单方面的更改，也会对购房者造成不必要的损失。
法律依据：
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《民法典》第五百零九条
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

在签署商品房预售合同时，可能会面临以下几种潜在风险：
首先是开发企业并未持有合法且生效的商品房预售许可证书；
其次，楼盘所做的商业广告宣传可能存在过度承诺或者虚构事实的情况；
再者，开发企业有可能将此房产已经设定抵押的情况故意隐匿；
另外，开发企业也有可能在未经预先告知的前提下，将房产另行出售给他人；
此外，还可能出现延迟办理房屋所有权证以及土地使用权证的问题；
最后，开发企业还有可能擅自更改房屋设施或户型结构等方面的内容。

订立商品房预售合同时需注意可能存在以下潜在风险：开发商未能依法取得合法且有效的商品房预售许可证明；在楼盘商业广告中出现了夸大事实、虚假承诺等不当行为；开发商有可能将待售房屋向第三方进行抵押，或者故意对预售房屋已经抵押的情况加以掩盖；开发商也可能在未告知购房者的情况下，将预售房源再次出售，甚至有意隐匿该房屋现已被出售的事实；在房产交付后，开发商未能及时履行义务办理房屋所有权证和土地使用权证；
此外，开发商可能会擅自更改房屋设施或户型结构，从而影响到买方对房产购买的预期和权益。