房屋买卖合同主体如何变更

您好，针对您的房屋买卖合同主体如何变更问题解答如下,首先，房屋为不动产，房屋买卖不仅适用《合同法》的规定，还须适用有关不动产的法律规定。如城市房屋的买卖须适用《城市房地产管理法》的有关规定。《合同法》第44条第1款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该规定至少在概念上区分了合同的成立与合同的生效。合同的成立必须具备成立要件，即由双方签字或者盖章但合同成立后，能否发生法律上之效力，能否产生当事人所预期的法律效果呢只有符合法律规定的生效条件的合同，才能受到法律的保护。《合同法》第8条和第44条第1款中所称为“依法成立的合同”，应当理解为既具备成立要件、又具备生效条件的合同。《民法总则》第一百四十三条规定：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力(二)意思表示真实(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。其次，以下因素会影响房屋买卖的合同效力(1)房屋出卖人是否是房屋的合法所有权人或者是否经过所有权人的合法授权(2)房屋的共有权人是否同意出卖房屋。所以，合同经双方签订后，还应符合法律的规定，不存在法律规定的无效、可撤销或者效力待定的合同，才是合法有效的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力(二)意思表示真实(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第三十二条合同成立时间当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

你好，房屋买卖房屋买卖合同是转移标的物所有权的房屋买卖合同。要实现标的物所有权的移转，原则上出卖人和买受人都应当是能够享有标的物所有权的主体。但是，就出卖人而言，法律更多的是关注其能否将标的物所有权合法地移转给买受人，能够具有这一权利的主体就是合格的出卖人。从我国现行法的规定看，能够合法移转标的物所有权的主体除标的物的所有权人外，还包括以下几种：(一)享有法人财产权的主体。我国《公司法》规定，公司对其财产享有法人财产权。尽管对法人财产权的含义理论上争论颇大，但是，公司有权处分其财产并使该财产发生权属转移则是毫无疑问的。因而，公司能够成为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。同理，其他能够依法处分其经营管理范围内财产的主体，包括企业单位、事业单位、社会团体和机关，也同样具有转移标的物所有权的出卖人资格。(二)经所有权人或法人财产权主体授权的人，如行纪人、代销人等。在行纪房屋买卖合同中，行纪人根据委托人的委托，得以自己的名义为委托人从事贸易活动，包括对委托人财产的出卖，故行纪人亦可成为非自己所有财产的出卖人。(三)质权人或留置权人。质权人或留置权人依法占有用作担保的标的物，在债务人不履行债务的时候，可以依法拍卖或者变卖标的物，因而他们也可以成为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。抵押权人由于不能直接对标的物进行实物支配，因而不得直接拍卖或变卖抵押物，故其不能成为买卖抵押物的主体。(四)人民法院。根据《民事诉讼法》的规定，人民法院可以变卖扣押财产，以偿还受损的当事人，因而也可以作为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。(五)能够适用善意取得效果的无权处分人。出卖人虽无处分权，但买受人如属善意购买，且符合法律关于善意取得制度的规定条件，买受人仍能够基于房屋买卖房屋买卖合同取得标的物所有权，无权处分的出卖人仍应对买受人承担房屋买卖房屋买卖合同项下的义务。须特别说明的是，上述主体是指能够订立有效房屋买卖房屋买卖合同并实际履行房屋买卖合同的主体范围。当事人虽然不享有标的物所有权或者处分权，但是具备能使房屋买卖合同有效的一般条件，房屋买卖房屋买卖合同仍然有效。因而，不能将上述主体范围与房屋买卖房屋买卖合同有效条件下的主体范围相混淆。房屋买卖合同主体变更的有效性是以房屋买卖合同的真实有效性为依托，所以当遇到主体变更时，我们不仅要核查主体是否为真实权利人，还要核实该房屋买卖合同是否合法存在，否则很容易陷入无法追偿自身利益的怪圈，由房屋买卖合同主体变更产生的效力也更是无从谈起。

根据你的问题解答如下,租赁合同主体变更主要有两种情况1.因继承而发生的出租人当然变更在租赁关系存续期间，出租人死亡的，则其地位一般由其继承人继承。虽然租赁合同为双务合同，但这种变更不需要征求承租人的同意。因为继承的后果是法律直接规定的。承租人如因此而要求解除合同的，必须有合理的理由。2.租赁物所有权的转让导致出租人的变更这种情况下，原出租人出让的已经不仅仅是债权债务，而是租赁物的所有权。而债权债务是附属于所有权的。如果承租人在出租人转让该租赁物的所有权时，未行使优先购买权或者行使后未能竞得的，则应当视为其已经同意原出租人转让的行为，因此，已经无须再特别征求其意见。租赁期间发生所有权变动导致产生新的租赁合同的，新的法律关系的产生以该房屋所有权变更登记的时间为准。事实上，所有权的变更还包括赠与、互易等形式。审判实践中，新旧法律关系交替的时间点掌握很重要。由于房屋买卖而产生的新的租赁关系，该时间点就掌握在所有权发生变动的时间，也就是房屋权利变更登记的时间。