在二手房买卖居间协议签订时

你好，关于上述的问题，解答如下,【行纪居间合同纠纷】二手房买卖如何签订居间合同购买二手房，通过中介公司寻找买卖双方的确是便利安全。但如果没有法律意识还是有很多的风险在里面。如何避免风险，如何签订居间合同，如何签订买卖合同，直至交易成功，需要交易双方有确定的法律认识。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。所以，居间合同的当事人是双方，即居间人和委托人。委托人只能是买方或卖方之一。而实践操作上中介公司往往同时与买方和卖方共同签订居间合同，使居间合同由双方协议变为三方协议。虽然是想在时间或程序上加速进程，有方便当事人的便利，但却违反立法本意，并表现出极大的弊端。因此，买卖双方应当认真考虑自己的各方面情况，提出对自己有利的意见，写入协议，不能草率签订。比如：意向金和定金的约定，中介费的约定等。居间合同的签订是买卖合同签订的前提。很多的中介公司把居间合同和买卖合同连起来或干脆结合起来，使得这两种合同成为一体，给买卖双方很小的犹豫空间，不利于买卖双方的合法权益。需要交易的双方只有在签订了居间合同以后，才能就买卖合同的内容进行协商，继而订立买卖合同。而不应当把这两种合同表现为连带的或附带的一同生效。所以，买卖双方应当考量法律规定，作出对自己有利的决定，不要盲从于现实的不规范的实际操作。合同是当事人之间订立、变更、终止民事关系的协议。任何的民事协议必须是在自愿协商的基础上建立。所以当事人可以对要签订的协议条款进行修改或变更。以更符合自己的利益。

所有的税费都是另行计算的。现在的房产买卖涉及到营业税、个税，他们的合同上的“成交价”就和建委存档里的计税价格一样，这样一来就省了很多麻烦，这也是中介公司的一种自我保护居间合同里的成交价一般指的是房主的净得价，成本价的单位福利分房要交土地出让金，这样计算税费时就以七十万为基数计算,不包含任何税费。有些城市在计算税费时可以避税，比如实际成交价是一百万，但市场指导价是七十万、个税、土地出让金和综合地价款是应该由房主缴纳的，这样买方交给卖方的钱还是一百万，但现在是卖方市场，房主应该交的这些钱都由买方来承担，那么递交房管局的合同上就可以把成交价写成七十万，经济适用房要交综合地价款。这些税费里营业税，会在居间协议上把成交价写成七十万，然后加一条“随房设备设施价格三十万”，但如果建委清档或者查这家公司的帐目。这些城市中，有些房产中介在签合同时为了避免以后出现麻烦，但不会超过3%），到了交钱的时候都是由买方承担所有费用。另外中介费不管金额是多少、对外宣传的是如何收取（有的是卖方收2%、买方收1%；有的是收买方3%或者2.5%甚至更少、契税、印花税和中介的服务费，可以少交很多钱

根据你的问题解答如下,居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：1、居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。2、房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。