违章建筑租赁合同有哪些常见问题

一、违章建筑类型
违章建筑一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑，主要包括以下几种类型：未申请相关许可证或申请未获批准、在原有合法建筑基础上擅自改建或扩建、超过有效期未拆除的临时建筑。
二、违章建筑租赁合同的效力
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下文简称《解释》）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
故法院一般认为违章建筑租赁合同无效。如果合同所涉租赁建筑物中部分合法，部分不合法时，法院一般会认定合同涉及合法建筑部分有效，涉及违章建筑部分无效。对于合同无效的合同，不存在合同解除的问题。对于合同部分有效、部分无效的情形，承租人提出因合同部分无效导致合同目的无法实现，主张解除合同有效部分的，法院根据案件具体情况可能支持。
三、合同无效后处理原则
根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于因此造成的损失，一般按照双方过错程度各自承担相应的责任。
对于承租人不明知涉案建筑违章情况的情形，一般由出租人承担主要责任，承租人的责任在于未查清涉案建筑情况。对于承租人明知涉案建筑违章情况的情形，双方各自承担相应比例的责任。
四、保证金
租赁合同约定了保证金的，合同无效后保证金为不当得利，应返还。
五、房屋占用使用费
根据《解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求支付房屋占有使用费的，人民法院应予以支持，数额一般参照合同约定的租金标准和承租人实际使用期限。
六、装修费用
根据《解释》第九条，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
装修残值的计算可以参照有关标准及合同约定的租赁时长。
根据《解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。