如何防范规避
回迁房不是不可以买,只是相对于商品房来讲风险的确很大,购房者可以采取以下方式适当减少风险:
1、通过协调让开发商将其与回迁户签订的回迁协议上,更名成实际购房人。不过现在好多开发商不愿给办这事。
2、购房时详细审查回迁协议等全部回迁材料,与回迁户签订购买协议时约定内容尽量详细些,各自应承担的权利义务明确些,回迁户毁约的责任约定重些。
3、避免一次性付款,可以采取分批付款的方式:采取先付一部分,房产证办理后再付一分部分,过户登记后再付清的方式。最好的付款方式是去公证处办理提存公证,即将购房款交公证处提存,待办理完过户登记后,回迁户再从公证处领取。有些人以为通过公证处办理买卖协议公证能避免风险,其实这是因为对公证业务的不了解而产生的误解。办理买卖协议公证,一般只是证明买卖双方在合法有效的协议上的签字真实自愿。像这种买卖协议,因为合法性审查无法通过,公证处是不给办理公证的。
4、房屋税费缴纳要约定好。回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳:一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费,另一次是原房主转让时产生的税费,这两次税费应当如何承担,应当在合同中予以明确约定。
5、严防“一房数卖”。回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。因此签订合同时设立相应的违约责任规制十分重要。
6、一定要约定房产过户和交房的时间。签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
购买一套房产,少几十万,多则上百万,对普通家庭来说是一笔非常大的支出。尽管在当下的合肥,商品房价格“大步快跑”之时“回迁房”的价格优势很是吸引眼球。
这个问题按理说,应该谁交,谁就交。但现在二手房买卖过程中,房产交易中的税费都是买方交。都是私下交易的。所以,在房价确定后,再和卖方交涉税的问题。你如果把房价已经压低了,卖方不会同意交税的。这就是看你们买卖双方如何让谈的。没有硬性的规定。
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