你好,关于上述的问题,解答如下, 一般认为被查封房屋买卖合同本身是有效的,但解除查封前是禁止过户的。也就是说,如果房子不解封,即使房屋买卖合同有效,买受人仍然是无法取得房屋所有权证的,因此风险极大。此也在实践中阻止了绝大多数被查封房产交易的可能性。
法律上看,查封的房屋存在权利限制,不会直接导致合同无效,但是会导致合同无法履行,会判决合同解除这种交易时需要询问出售人,房屋存在被抵押或查封的原因,并如实告知购买人。如果出售人能自行解决且购买人愿意购买,则需要在合同中写明,否则不予签约交易。
因此,如果是卖方,可以在先行向买方透露查封原因的前提下,提前与买方签订房屋买卖合同,待房产解封后,继续履行该房屋买卖合同。如果是买方,则需要在详细了解房产查封的原因及解封的可能性之后,才可签署房屋买卖合同,否则将面临极大法律风险。
《中华人民共和国物权法》第十五条
【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效未办理物权登记的,不影响合同效力。
1、如符合《最高人民法院关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况,如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错的,但未办理过户登记手续的,可向执行提出执行异议。要求查封解封。
2、如卖房人隐瞒事实,导致商品房买卖合同无效,则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。
3、如要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与协商,让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后,解除查封。房屋解封后,双方可继续交易。
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