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40年房产租赁合同有效吗?
同时又尊重当事人的意愿,当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。 房屋租赁合同办理登记备案后,具有下列对抗第三人效力:①在租赁期间出租人出售该房屋的,承租人在同等条件下有优先购买权②租赁期届满出租人需将该房屋再出租的,承租人在同等条件下有优先承租权③房屋租赁期间,出租人将该房屋出售给第三人,第三人应继续履行原租赁合同④房屋租赁期间,出租人将已出租的房屋设定抵押,该抵押物被依法处分给第三人的,第三人应继续履行原租赁合同。
我国合同法第214条明确规定了:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。”这样规定的目的主要因为民事权利的保护期限一般为20年,不能无限期扩大,另外可避免以租代售。其实这样的规定,可以通过签订多份附期限的租赁合同来规避,比如说签订一个12年的,然后再签订一个12年的,依然可以突破20年的限制。
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