因房屋租赁权是债权而非用益物权,征收补偿条例整部法规未赋予承租人征收补偿关系中的身份地位,即在征收补偿法律关系中不再考虑承租人的利益。在无法律相关规定的情形下,如何保障承租人在征收补偿中的有关权益,成为待解决的问题。
如相关法律规定:“被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失没有约定的,由被征收人与生产、经营的单位和个人协商分配。”
从法理上讲,出租人与承租人之间虽有国家征收行为的介入,但双方仍为普通租赁合同法律关系,当出租房屋被征收后,承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定,相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的,依照法律规定处理。
在租赁期间,租赁物在承租人控制之下,承租人对租赁物享有占有和使用权,租赁物的保管义务也由承租人承担,这既有利于承租人对租赁物的充分使用,也是对出租人合法权益的保护,因为租赁期间届满,出租人要收回租赁物,继续行使对租赁物的所有权。承租人的保管义务应包括以下几个内容:1.按照约定的方式或者租赁物的性质所要求的方式保管租赁物,如租赁机器设备,就应将其放置在厂房内,而不应露天摆放。2.按照租赁物的使用状况进行正常的维护,如机器设备应当定期检修,汽车应当经常加机油。3.通知和协助的义务,在租赁物出现质量问题需要维修时,应当及时通知出租人进行维修,如果情况紧急来不及通知出租人,承租人应尽其所能进行维修,维修费用可向出租人追偿。不能因为维修义务是出租人的,承租人就坐视不管。因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,承租人应当承担损害赔偿责任。
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