出卖人未取得商品房预售许可证明，这时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效？

可以要求退房并由房产公司偿还所交付的购房款及利息但是不能够要求赔偿。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，你们之间的认购协议书应当认定为具有法律效力的商品房买卖合同。2.但是这种买卖合同无效。《商品房预售管理办法》第9条规定:“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号，该条款属于强制性规定。3.由于房产公司在你们签订预售协议一直到你提讼之前未能取得商品房预售许可证，其售房行为违反了该条规定。因此，你于该房产公司签订的商品房预售合同虽然已经成立，但是因为违反法律的强制性规定而应当认定为无效，这种情况下，导致合同无效的责任应当由房产公司负担。