我表姐想买房因为孩子上学想离学校近买卖二手房会遇到哪些圈套

一、二手房交易中会遇到哪些问题 二手房交易中会遇到如下的问题：
（一）二手房性质的瑕疵：
1、房产权利有限制。如存在被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等不能上市交易的问题。
2、房产已被出租。买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。
3、买方购买准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。 风险防范： 购房者在投资之前，
首先要验看该房的产权证正本，最好再到房管部门查询一下产权证的真实性。
其次，要了解该房是哪一年建的，还有多长时间的土地使用期限；是否欠物业管理公司的费用以及市政部门的水、电、煤气等费用。 再次，要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处，要察看房屋的内部结构，看管线设置和走线情况，天花板是否有渗水的痕迹等。
最后，尤其要审查出卖人是否对标的房屋享有全部产权，弄清该房有没有共有人、产权有没有抵押等情况，这样就可以使购房人免受不必要的损失。 审查产权证时，应注意到以下几方面：
1、以优惠价、标准价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。按相关规定，以优惠价、标准价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许其职工向外人出售房屋。
3、远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。
4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号、格式都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证，基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发。 此外，购房者还要注意：在房屋买卖交易完成的同时，应要求卖方及时协助自己到房地产管理部门办理房屋过户手续，以防卖方看房价上涨而毁约，给买方带来不必要的麻烦。 如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。
（二）卖方资质上的瑕疵：
1、卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权。
2、卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意。 风险防范： 要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上都会认定合同无效。因此，产权人是一人以上的，一定要有委托书，而委托书最好是经过公证的。
其次，与业主约定迁出时间。专业人员认为，由于历史原因，譬如前些年的房改房，除产权人外还有共住人。他们虽然没有产权，但法律规定他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出的条款，这样买房者可以主动些。
（三）二手房价格上的瑕疵：
1、二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右（具体视房子时间而定），过分高于此价格将存在贬值的风险。
2、二手房售价中计算了违章搭建部分的价款，但实际上这部分面积并未载入房产权证。
3、二手房存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。 风险防范： 价格问题是二手房交易中的重要问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价则应从几个方面具体分析。 房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层、朝向、平面布局等对价格也会产生相当的影响。 环境因素。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。 另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭等也会对房屋价格产生较大影响。
（四）二手房质量上的瑕疵：
1、住宅本身的质量瑕疵。如存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。
2、相邻关系上的瑕疵。如邻里之间存有公用面积纠纷、原居住人存有过度复杂的社会关系等。 一些购房者往往只看重房屋的地理位置和价格，而对于房屋质量问题却很少关注，也往往因此出现很多在房屋成交后才出现的漏水缺电情况。 风险防范： 购房者一定要对房屋质量仔细验看，除了实地考察外最好向左邻右舍、物业公司询问房屋是否做过大修或存在其他质量问题。特别是需要小心检查屋内水、电、气等设施是否完好，查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬，观察屋内电线是否有老化的现象。购房者对简单的新装修更要多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝，天花板的渗水痕迹等。