房屋承租人优先购买权的构成要件
(1)租赁合同为房屋租赁合同。
(2)租赁期间,出租人向第三人出卖租赁的房屋。对此注意三点:
①仅限于出卖。出租人赠与、互易或者房屋被征收、没收后出卖的,承租人无优先购买权。
②房屋被抵押,出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务,承租人享有优先购买权。需要注意的是:由于只要出租人的购买条件与第三人(或抵押权人)相同,承租人的优先购买权与抵押权就不会发生冲突,因此无论抵押权设立于租赁合同之前或之后,承租人均有优先购买权。
③出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖5日前通知承租人,承租人享有以最高应价购买房屋的优先购买权。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。
(3)承租人能够满足出租人与第三人之间约定的买卖条件。即承租人的购买条件(价款、支付方式、担保)不得低于第三人。
(4)承租人需要在合理期限内行使优先购买权。
(a)一般情形下,承租人应自接到通知之日起15日内行使期满未行使的,视为放弃优先购买权。
(b)拍卖出租房屋的,承租人应自接到通知之日起5日内行使。
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