鲁春雷律师打赢房屋租赁案，助企业追回近八十万租金

鲁春雷，内蒙古策度律师事务所专职律师，现任乌兰察布市劳动争议诉裁调工作室调解员。执业至今，累计承办案件已逾166件，成功办理经济纠纷案件98余件，涉及劳动争议案件16件、侵权类案件26件、执行类案件12件、婚姻家庭案件8件，具备深厚的实务积淀。

鲁春雷律师在多个领域展现出卓越的专业能力。在经济纠纷领域，他专注于建设工程案件，同时在买卖、借贷等细分类型上经验丰富；在劳动争议方面，凭借十余年的人力资源工作经验，能精准把握案件核心；在侵权、执行、婚姻家庭等领域，同样能为当事人提供有效的法律解决方案。

下面我们来看鲁春雷律师代理的一起典型房屋租赁合同纠纷案例。在这起案件中，原告为XX公司，法定代表人宋X，委托诉讼代理人包括鲁春雷律师；被告一是马X，被告二是XX公司，马X系该公司唯一股东。

原告A公司与被告马X、B公司因房屋租赁合同履行产生纠纷。原告于2024年诉至法院，核心诉求是要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987,259元、违约金197,451.80元，并承担本案诉讼费用。被告则辩称因疫情无法经营，合同到期后未续签，原告未及时催缴租金，且已于2024年7月搬离租赁房屋。

此案件存在诸多难点。其一，合同到期后未续签，租赁关系的性质和租金计算标准需要明确；其二，被告以疫情影响经营为由进行抗辩，如何认定疫情对合同履行的影响是关键；其三，被告马X作为B公司的唯一股东，需判断其个人财产与公司财产是否相互独立，确定其是否应对公司债务承担连带责任；其四，原告主张的违约金能否得到支持，需根据双方的实际履行情况和相关法律规定进行判断。

针对这些难点，鲁春雷律师采取了一系列有效的策略。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。律师据此指出，案涉租赁合同到期后，承租人继续使用租赁物且出租人未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，承租人应按约定支付租金。在证据收集方面，鲁春雷律师协助原告收集了双方签订的商铺租赁合同、租金支付记录、案涉房屋后续市场租赁价格制定文件等证据，以证明被告的欠款事实和合理的租金主张。在庭审辩论中，律师强调马X作为B公司唯一股东，未举证证明公司财产独立于其个人财产，应对公司债务承担连带责任。同时，针对原告未举证证明曾向被告主张租金及续签合同的情况，律师合理分析违约金诉求可能无法得到全部支持。

经过法院审理，2024年法院作出判决。被告马X、B公司于判决生效后十日内连带给付原告A公司房屋租金789,467元，驳回原告的其他诉讼请求；案件受理费7,731.2元，由二被告负担5,847.5元，原告负担1,883.7元。

这起案件具有多方面的典型意义。对于同类租赁合同纠纷案件，若合同到期后未续签但承租人继续使用租赁物，合同仍可能继续有效，出租人和承租人的权利义务需遵循原合同约定，这为判断租赁关系的性质和租金支付提供了参考；明确了在公司股东为一人的情况下，股东需证明公司财产独立于个人财产，否则应对公司债务承担连带责任，提醒股东规范公司财务管理，避免个人财产与公司财产混同；提醒原告在主张违约金时，需提供充分证据证明其曾向被告主张权利，否则可能面临违约金诉求不被支持的风险；在处理因不可抗力（如疫情）导致的合同履行问题时，需结合具体情况判断其对合同履行的影响程度，合理分配双方的责任和义务。

在司法实践中，房屋租赁合同纠纷较为常见。此类案件涉及到合同的签订、履行、变更、终止等多个环节，以及当事人的权利义务分配、违约责任承担等重要问题。这起案例体现了司法在平衡出租人和承租人利益、维护市场交易秩序方面的作用。合同的履行应当遵循诚实信用原则，双方当事人都应按照合同约定履行自己的义务。一旦发生纠纷，应通过合法途径解决，依据法律和事实维护自己的合法权益。鲁春雷律师在这起案件中，凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，为当事人提供了有效的法律代理，成功维护了当事人的合法权益，也为同类案件的处理提供了有价值的参考。