开发商成功免除房贷连带还款责任

谢非非律师执业第4年时遇到了此案。某银行与被告A、被告B签订《个人购房担保借款合同》，约定被告A、B向银行借款三十五万元用于购房，以所购房产提供抵押担保，被告C某房地产开发公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，约定保证责任至借款人取得不动产权证书并办妥抵押登记时解除。贷款发放后，被告A、B逾期未还款，截至起诉时，本金十余万及利息未清偿。银行将三被告诉至法院，要求被告A、B偿还全部借款本息，对抵押房产享有优先受偿权，并要求被告C某房地产开发公司承担连带还款责任。

谢非非律师围绕阶段性保证的免责条件、抵押权预告登记效力、开发商责任等展开核心抗辩。在梳理证据链时，他主张案涉房产已完成首次登记，银行的抵押权自预告登记之日起设立，被告C的阶段性保证责任依法解除，不应承担连带还款责任。

法院经审理认为，案涉《个人购房担保借款合同》合法有效，被告A、B逾期还款构成违约，应偿还剩余贷款本金十余万及相应利息；案涉房产已办理抵押权预告登记，且完成建筑物所有权首次登记，不存在预告登记失效情形，依法认定抵押权自预告登记之日起设立，银行对案涉房产享有优先受偿权；被告C某房地产开发公司提供的阶段性保证责任，在银行取得案涉房产抵押权、优先受偿权设立的情况下，符合合同约定的免责条件，保证责任依法解除。

法院最终判决，被告A、B偿还银行剩余贷款本金十余万及利息；银行对案涉抵押房产的折价、拍卖、变卖价款享有优先受偿权；驳回银行对被告C某房地产开发公司的全部诉讼请求，被告C无需承担任何还款责任。

谢非非律师长期认为，在金融借贷担保合同中，对于阶段性保证的免责条件、抵押权登记效力等条款属于高频漏洞。在这类纠纷中，合同双方都需要仔细审查合同条款，明确各自的权利和义务。

一种常见的预防方式是，企业在签订担保合同前，仔细审查合同中关于保证责任的约定，明确保证责任的解除条件和时间节点，避免不必要的风险。同时，对于抵押权的登记情况要密切关注，确保抵押权的合法有效设立。