厂房无规划许可致合同无效，拆迁补偿该归谁？法院判了！

原告许XX在201x年10月通过转租方式，承租了被告何XX位于佛山市XX区的厂房，面积约1650平方米，用于经营塑料颗粒加工业务，还注册成立了公司。但这个厂房未取得建设工程规划许可证。2020年3月，当地村级工业园升级改造，厂房被纳入征收范围，政府委托评估机构对搬迁损失进行评估。2021年4月许XX完成搬迁，可和房东何XX就拆迁补偿款分配一直谈不拢。何XX和政府签了《厂房搬迁补偿协议》，领了包括设备搬迁费、临时安置费、停产停业损失等在内的补偿款，却不肯把许XX应得的部分给人家。于是，许XX把何XX告上了法院。

这起案件有几个核心争议点：

第一，案涉租赁合同是否有效？

法院查明，该厂房未取得建设工程规划许可证。原告主张，虽然合同存在，但厂房没有规划许可，合同应无效。被告辩称，合同是双方自愿签订的，应该有效。法院最终认定，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。所以，法院采信了原告的主张，认定案涉租赁合同无效。

第二，许XX是否有权获得拆迁补偿款？

法院查明，许XX是厂房的实际使用人，且因拆迁遭受了设备搬迁、生产生活资料搬迁、临时安置及停产停业等损失。原告主张，自己作为实际使用人，对这些损失应获得相应补偿。被告辩称，补偿款应全部归房东所有，许XX无权主张。法院认为，虽然合同无效，但许XX作为实际使用人，因拆迁产生了实际损失，根据公平原则，其有权获得相应补偿。所以，法院支持了原告的主张。

第三，许XX应获得的补偿款金额是多少？

法院查明，结合评估报告、宗地图及双方确认的租用面积（1248.29平方米），可以确定各项补偿的合理金额。原告主张按照自己的实际损失和相关规定计算补偿款，共计332,605元。被告辩称原告主张的金额过高，存在重复计算等问题。法院根据评估明细和村改政策，逐项核算，最终认定被告何XX应向许XX支付可搬迁机器设备补偿费18,205元、其他生产生活资产搬迁补偿57,000元、临时安置补偿费51,397.94元、停产停业损失补偿费47,357.32元，合计173,960.26元。

最终，法院判原告许XX赢了。被告何XX要向许XX支付合计173,960.26元的补偿款，诉讼费用由双方按比例分担。

这个案子看下来，有几点普通人也能记住。在租赁厂房时，一定要查看厂房是否有建设工程规划许可证，避免因合同无效带来不必要的麻烦。如果遇到拆迁，实际使用人要及时收集自己遭受损失的证据，比如设备搬迁清单、停产停业的相关证明等，以便在主张补偿时更有底气。而且，和房东协商补偿款分配时，要保留好相关的沟通记录。

这起案件中，法院最终依据事实和法律，保障了实际使用人的合法权益。代理这个案子的，是广东利合律师事务所的卢扬超律师。从2018年开始执业至今，他办过不少同类案件。正是这些实战积累，让他在本案中一眼看出了许XX作为实际使用人的补偿请求权基础，还成功申请法院调取关键证据，精准核算补偿金额。这就是这起案子的最终结果，也是专业价值的最好证明。