精准把握合同规则，律师助力村集体收回租赁地块

某村民委员会（下称“村集体”）在2013年通过公开竞投，将一处商住用地租赁给A企业用于开发建设。之后，A企业联合B企业（项目运营主体）与村集体补签了正式租赁合同，约定租期为15年，租金分期递增。同时，合同明确规定，若承租方逾期支付租金超过6个月，村集体有权解除合同、没收押金及地上建筑物。

自2021年起，A、B两家企业多次拖欠租金，村集体多次催告，但两家企业仍未足额支付。面对这种情况，村集体委托崔易蓬律师团队提起诉讼，诉求包括确认合同解除、返还租赁物、没收押金、支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

律师的核心论证

在案件审理过程中，承租方提出了抗辩理由。他们称，由于疫情导致经营困难，且已补足租金，所以不存在根本违约。

崔易蓬律师则进行了有力的法律反击：

1.引用法规：依据《民法典》关于出租人法定解除权的规定，结合合同中“逾期6个月未付租即视为自动违约”的条款。

2.分点论证：

违约事实认定：欠租事实发生于疫情前，且合同解除权为形成权，一旦解除通知生效即不可逆转。这意味着，两家企业在疫情前就已经出现了违约行为，不能以疫情作为借口逃避责任。

补缴款项不影响违约认定：承租方虽在诉讼中补缴部分款项，但这并不影响此前违约状态的认定。他们的违约行为已经造成了村集体的损失，不能因为后期的补缴而掩盖之前的违约事实。

尊重合同约定：合同明确约定了解除后果，即没收押金、返还租赁物，这是双方真实意思的表示，应当予以尊重。

3.最终法律结论：两家企业的行为构成了未按照合同约定支付租金，属于违约行为。村集体依据合同约定发出的《律师函》符合合同解除条件，合同自解除通知到达承租方时即告解除。因此，村集体有权要求收回租赁物、没收押金，并要求承租方支付欠付租金及逾期滞纳金、占用费等。

仲裁/判决结果

某中级人民法院对该案进行了审理，并采纳了崔易蓬律师的核心代理意见。判决结果如下：

1.确认案涉两份租赁合同于2021年10月14日解除。

2.承租方于判决生效后30日内返还租赁土地及地上全部建筑物、附属设施。

3.承租方此前交纳的押金XX万元归村集体所有。

4.承租方按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，支付逾期交租滞纳金（分段计算至2022年4月8日止）。

5.驳回村集体关于双倍占用费等其他诉求。案件受理费由双方按比例分担。

行业启示与律所价值

在土地租赁行业，许多企业存在错误认知，认为可以以各种理由拖欠租金，或者在出现违约行为后，通过后期补缴款项就能逃避责任。然而，本案确立了明确的裁判规则：租赁合同中明确约定的解除条件和违约责任是具有法律效力的，一旦承租方违约，出租方有权依据合同约定解除合同，并要求承租方承担相应的责任。

这一案例对用人单位（承租方）具有警示作用，企业应当严格遵守合同约定，按时支付租金，避免因违约行为导致合同解除和承担法律责任。对于劳动者（出租方）来说，当自身合法权益受到侵害时，要及时收集证据，通过法律途径维护自己的权益。

崔易蓬律师在该类案件中的专业价值体现在多个方面。在证据组织上，他全面梳理案件事实与证据链，调取了租赁合同、租金支付流水、催款函件等大量证据，为案件的胜诉奠定了坚实的基础。在法律定性方面，他精准把握合同解除权的行使规则，准确引用法律法规，为案件的处理提供了有力的法律支持。在庭审策略上，他针对承租方的抗辩理由，进行了有力的反驳，维护了村集体的合法权益。

合同的约定是双方权益的保障，严格遵守合同约定是企业和个人应尽的义务。崔易蓬律师凭借专业的法律知识和丰富的实践经验，成功帮助村集体收回租赁地块，维护了集体资产的合法权益，再次证明了专业律师在解决复杂法律问题中的重要价值。