广安律师在房屋租赁合同纠纷中展现丰富实务经验

本案上诉人朱XX因与被上诉人魏XX房屋租赁合同纠纷一案，不服一审判决提起上诉。朱XX委托谢xx律师代理，魏XX则委托四川欣锐（广安）律师事务所的莫川川律师及莫XX律师，代理权限为一般授权代理。

朱XX上诉请求撤销一审判决并改判支持其原审诉讼请求，主要理由包括认为魏XX与张XX之间房屋租赁合同因无客观支付凭证证明第二个五年租期的租金已足额支付而合同不生效；魏XX明知涉案房屋被查封并拍卖，以明显不合理低价承租涉案房屋，伪造交付租金证据；本案存在“买卖不破租赁”的排除情形，原审判决对该事实认定不清，适用法律错误。同时，朱XX认为本案租赁关系应当依法解除，原审判决未判决解除属于适用法律错误，且原审判决遗漏在2022年应付房租前涉案房屋已经于2021年被恢复执行这一事实，认定魏XX支付租金具有合理性属于对本案认定事实不清。

莫川川律师在庭审中为魏XX进行了有力的答辩。他指出，本案应当适用“买卖不破租赁”原则，案涉房屋租赁合同系魏XX与张XX于2017年签订，而案涉房屋系2018年进行抵押，即租赁在先抵押在后。根据相关法律规定，朱XX于2023年通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权后，法定继受案涉租赁合同出租人的地位，案涉合同应当继续履行。莫川川律师还强调，案涉房屋的所有租金已经付清，魏XX系严格按照合同的约定通过现金的方式支付租金，相关收据以及银行通话录音等证据足以证实。此外，朱XX认为魏XX伪造租金交付证据以及与张XX恶意串通，但未提出任何证据予以证明，不应采信。

一审法院经审理认为，魏XX与张XX签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方已按约定实际履行。朱XX通过司法拍卖取得案涉房屋所有权，应概括承受原租赁合同的权利义务。魏XX已按合同约定向原所有权人付清全部租金，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，故朱XX主张解除合同的理由不成立。同时，朱XX主张魏XX再次支付租金及承担律师费的请求也无事实和法律依据，一审法院遂驳回朱XX的诉讼请求。

二审审理期间，朱XX和魏XX分别提交了相关证据材料。莫川川律师对朱XX提交的证据进行了有力质证，指出其与本案不具有关联性。而魏XX提交的微信聊天记录，经法院审查认为能证明魏XX按租赁合同约定以现金方式支付租金，予以采信。

最终，二审法院认为案涉房屋租赁合同合法有效，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形，朱XX通过参与司法拍卖取得案涉房屋所有权，应受拍卖时房屋存在租赁关系的约束，其要求解除案涉房屋租赁合同于法无据。因此，二审法院驳回朱XX的上诉请求，维持原判。

在这起复杂的房屋租赁合同纠纷案件中，莫川川律师凭借专业的法律素养和丰富的实务经验，为魏XX提供了有效的法律辩护，成功维护了当事人的合法权益，展现了在房屋租赁合同纠纷领域的专业能力和扎实功底。