从金融借款合同纠纷看抵押权预告登记实务边界

近年来本地不少涉及预购商品房抵押的金融借款纠纷中，债权人常误以为办理抵押权预告登记即可直接取得优先受偿权，这类认知偏差很容易导致部分诉求不被支持，影响债权实现进度。本案中某银行南阳分行与两名购房借款人、某担保公司签订个人住房商业用房借款合同，约定借款金额20.7万余元，借款期限20年，贷款利率在基准利率基础上上浮10%，罚息利率按贷款利率上浮50%执行，还款方式为等额本息。两名借款人以所购房产为这笔借款提供抵押担保，后续仅办理了抵押权预告登记，并未完成正式抵押权设立登记。担保公司作为连带责任保证人在合同上签章，承诺对全部债务承担连带清偿责任。合同签订完成后，银行依照约定足额发放了全部贷款，前期借款人尚能按期还款，自2021年8月起，两名借款人开始出现逾期，未能按时足额偿还当期本息。银行方面持续跟进催收，始终未收到足额还款，截至2022年8月29日，这笔借款剩余本金为15.3万余元，累计拖欠的利息1.8万余元，产生罚息四千余元，三项合计金额17.7万余元。银行随后向管辖法院提起诉讼，初期提交的诉状中，除要求解除借贷关系、判令借款人清偿全部剩余本息罚息、要求保证人承担连带责任之外，还明确主张对涉案抵押房产享有优先受偿权。

张文昌是河南吾衡律师事务所的执业律师，2021年执业至今，长期代理该银行南阳分行的各类金融借款案件，熟悉南阳各区县法院关于金融借款类案件的裁判口径。接手本案后，张文昌律师先对全部在卷材料逐一梳理，核对借款合同文本的每一条约定、银行放款的转账凭证、借款人前期还款的流水记录、后续逾期后的催收记录以及抵押权预告登记的相关材料，逐一核对后搭建起完整的履约与逾期事实证据链。张文昌律师在梳理过程中发现，涉案房产仅办理了预购商品房抵押权预告登记，至今未办理正式的不动产抵押登记，这一情形下依据现行法律规定，这类预告登记不产生正式抵押权设立的法律效力，银行关于优先受偿权的诉求大概率不会得到法院支持。

这位律师结合之前检索到的南阳本地同类生效判例，以及本地法院对该类情形的统一裁判思路，评估后认为若继续将优先受偿权作为核心诉求之一推进，既无法获得法院支持，还可能分散庭审中对其余核心诉求的论证精力。随后他调整诉讼推进重心，将主要精力放在论证借款人的违约事实符合合同约定的本息罚息计收标准，以及保证人应当依约承担连带清偿责任这两项核心主张上。他没有刻意回避抵押权预告登记的法律性质问题，而是在庭审陈述阶段清晰说明该登记的实际状态，同时围绕合同中关于连带保证责任的条款，逐一说明保证期间尚未届满、保证责任的覆盖范围包含全部剩余本金利息罚息的相关约定，结合本地类案的裁判标准向法庭陈述意见。

法院审理后认定，涉案借款合同系各方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，对各方均具备约束力。两名借款人自2021年8月起未按时足额还款，符合合同中约定的银行可宣布合同提前到期的情形，银行主张借款人清偿剩余全部本金15.3万余元，以及截至2022年8月29日的利息1.8万余元、罚息四千余元，合计17.7万余元的诉求，符合合同约定和相关法律规定，法院予以支持。针对优先受偿权的诉求，法院认为预购商品房抵押权预告登记的性质属于物权期待权范畴，不产生正式抵押权设立的法律效力，不符合物权法定的要求，因此对银行该项诉请不予支持。针对连带保证责任部分，法院认为担保公司作为连带责任保证人，在保证期间内应当对涉案全部债务承担连带清偿责任，其在承担保证责任之后，有权向两名借款人进行追偿。至于银行主张的律师代理费，因庭审过程中未提交对应的费用支付凭证等佐证材料，法院未予支持。截至披露时，本案判决已完成送达，目前处于法定履行期内，后续可依照判决内容推进后续执行程序。

结合本案的处置过程来看，不少债权人在办理个人住房贷款业务时，容易将抵押权预告登记与正式抵押权登记的效力等同，进而在诉讼阶段抱有不当的诉求预期。从南阳本地各区县法院的类案裁判尺度来看，仅办理预购商品房抵押权预告登记，房屋尚未完成所有权首次登记、抵押权人未后续申请办理正式抵押登记的情况下，绝大多数案件中法院都不会支持债权人对涉案房产享有优先受偿权。金融机构在办理这类个人住房贷款业务时，应当建立跟进机制，在涉案房产具备办理正式不动产登记的条件后，及时督促借款人配合完成正式抵押权设立登记，避免后续债权缺少可优先受偿的有效担保。即便进入诉讼阶段，也应当结合本地的裁判规则及时调整诉求侧重，不必在缺乏事实和法律支撑的诉求上耗费过多精力，转而聚焦已约定明确的连带保证责任等其他实现路径，更稳妥地保障金融债权的落地。作为长期处理本地民商事民生类案件的执业律师，张文昌日常处理大量交通事故、人身损害、婚姻家事、民间借贷、劳动工伤类案件，同时持续跟进金融借款类案件的本地裁判动态，他始终认为脱离本地司法实践的诉讼方案容易出现偏差，结合当地类案裁判尺度调整诉求与论证方向，才能更贴合基层诉讼的实际运行逻辑，帮助当事人形成合理的诉讼预期，更务实地推进每一起案件的处置流程。