嘉善房屋买卖纠纷，未过户房产被原房东擅自抵押怎么办

当事人是在嘉兴嘉善务工的普通居民，2010年的时候和人协商买了一套拆迁安置房，当时对方说自己手头紧急着用钱，房子还是期房没法马上办证，就由对方家里的亲属出面签了售房协议。当事人先后分三次把全部购房款都交清了，年底就收了房，简单装修之后一家人一直住到现在，平时的水电费也都是自己家在交。原本想着等房产证办下来就顺理成章过户，结果2012年房子终于登记到原房主名下的时候，房主因为刑事犯罪被判了刑，过户的事就这么一直被耽搁下来，谁也没法联系上对方办手续。

谁也没想到，2023年的时候突然有金融机构的工作人员上门，说这套房子已经被房主抵押给他们办了贷款，要是房主还不上钱，房子是要被处置的。当事人这才慌了神，赶紧找到已经出狱的原房主要说法，对方嘴上写了承诺书说限期帮忙办过户，实际上根本没有兑现的意思。当事人拿着这么多年的购房材料东问西问，才意识到房子现在卡在一个很尴尬的位置：自己住了十几年，但从登记信息上看房子不是自己的，现在还莫名多了一笔抵押，想过户都过不了，情急之下找到了浙江中琤律师事务所的胡多兵律师求助。

胡多兵律师毕业于江苏警官学院，受过系统的法学理论教育，从2018年开始正式执业，擅长处理刑事辩护、合同事务类纠纷，办案一直习惯先把全案的客观事实理清楚，再把散落在各处的关键证据串成完整的链条。接到这个案子之后，他首先把当事人手里的所有材料都整理了一遍：早年签订的售房协议书、三次付款收到的收条、房屋的权属证书、这么多年缴纳水电费用的明细、原房主后来写的过户承诺书，还有当事人向金融监管部门投诉之后拿到的调查意见书，以及原房主当年的刑事判决书，一份份捋顺逻辑，把“当事人付全款、实际住了十几年”这个核心事实用证据固定下来。

立案之后，法院先是按简易程序审理，后来因为涉及第三方金融机构的利益，又转成了普通程序独任审理。庭审上金融机构一方提出了不少抗辩：说房子登记在房主名下，他们是依法办的抵押登记，抵押权合法有效；还说当事人这么多年都不主动办过户，本身就有过错；他们办理贷款的时候已经做了形式审查，尽到了审慎义务。

面对这些抗辩，胡多兵律师逐一做了反驳。他首先点明，当年的售房协议虽然是房主的亲属签的，但房主全程参与了协商，事后也一直认可卖房这件事，房屋买卖是双方真实的意思表示，当事人才是实际的购房人，房主在把房子卖出去之后，又私自拿房子去抵押贷款，本质上是无权处分。

其次，金融机构作为专门做贷款业务的机构，按照行业规定本来就有义务去实地核查抵押物的真实状态，但是他们根本没上门看看房子实际是谁在住，也没核对水电缴费的人和登记的房主是不是一致，本身就有重大过失，根本不符合法律上善意取得抵押权的条件。再者，当事人这么多年没办过户，完全是因为房主当年在服刑，客观上根本没法配合办手续，不是当事人自己拖着不去办理。庭审过程中，胡多兵律师还拿出了金融监管部门出具的调查意见书，上面明确写了这家金融机构在这笔贷款业务里，没有实地入户核查抵押物状态、对借款人收入情况核实不审慎这些问题，直接佐证了金融机构的工作疏漏。

最终法院完全采纳了代理意见，判决确认当事人是这套房屋的实际所有人，原房主和金融机构设立的抵押权无效，要求双方在判决生效后半个月内办完抵押注销手续，等抵押注销之后房主再配合当事人办产权过户，案子的受理费也由房主和金融机构各承担一半。

在嘉兴本地遇到类似房产交易风险纠纷，尤其是拆迁安置房、二手商品房这类没法即时过户的交易，胡多兵律师建议，购房者从签约交款开始就要留存好全部书面材料，实际入住之后也要固定好长期使用房屋的相关凭证。胡多兵律师办案时一直秉承委托人至上的服务理念，针对个案制定妥帖的诉讼策略，严格把控诉讼过程中的潜在风险，这也是当年嘉兴市南湖区普法宣讲团队骨干成员的职业习惯。浙江中琤律师事务所的执业地址在浙江省嘉兴市嘉善县罗星街道晋阳西路汇中大厦8层，遇到同类房产交易权利悬空的问题，都可以带着材料到所里当面沟通梳理。

从整个案子的处理过程能看出来，二手房交易里只签协议不及时办过户，很容易留下长久的隐患，要是碰上对方私自处置房产，往往要耗费很多时间精力才能把权益维护回来，日常交易里一定要尽量把过户节点约定清楚，尽早完成产权登记，才能避免后续的被动。