房屋已交付未过户被抵押，银行抵押权能否善意取得？

在2017年3月1日，原告张某与被告郭某签订《房屋买卖合同》，约定郭某将拆迁安置房卖给张某，总价95万元。张某依约支付了90万元，郭某于2017年7月交付房屋，张某装修后居住至今。按约定满五年可过户，但郭某在2021年3月未经张某同意将房屋抵押给银行。张某认为郭某违约，银行未尽审查义务，抵押权不应成立。从法律角度看，本案核心争议在于已交付未过户房屋被抵押，银行抵押权是否构成善意取得。相关法律规定，第三人办理抵押贷款时，应合理审查抵押房屋权属、现状及是否存在权利人之外的占有人。

周爱荣律师接手案件后，首先收集了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张某自2017年起持续居住使用该房屋。庭审中，针对银行提出的“善意取得”抗辩，律师指出银行未能提供实地查看或调查的证据，也未说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。对于第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，律师通过分析前案调解书、被告后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值。

最终，法院采纳了律师的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，判令涤除抵押权。同时，考虑到张某已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张某应付尾款2万元后，判令郭某再支付2.75万元。

结合南京办案经验，在房屋买卖纠纷中，证据收集至关重要。像本案中，社区证明、装修票据、物业发票等证据有力证明了原告实际占有房屋的事实，从而否定了银行的善意取得。同时，在面对对方的程序抗辩时，要善于分析相关文书，论证诉讼的独立性和债权的有效性。此外，对于合同履行过程中的承诺等文件要妥善保存，以便在诉讼中作为有力证据。