房屋租赁欠租近百万，疫情成抗辩理由能免责吗？

在内蒙古自治区乌兰察布市集宁区的一起房屋租赁合同纠纷中，原告A公司与被告马X、B公司对簿公堂。2019年4月，原告A公司与被告马X签订了商铺租赁合同，合同中明确约定了租赁期限、租金标准、免租及违约金条款等内容。马X按约支付了首年租金341425元，但之后便出现了租金拖欠的情况。

案件类型为房屋租赁合同纠纷，A公司作为原告，将马X和B公司列为被告。案情起因是合同履行过程中，马X尚欠合同期内租金409711元。合同到期后双方未续签，然而马X以B公司名义继续使用案涉房屋至2024年7月。原告A公司的核心诉求是要求二被告连带支付2021年7月18日至2024年7月17日期间租金987259元、违约金197451.80元，并承担本案诉讼费用。

办案过程中存在诸多难点。其一，疫情因素成为被告抗辩的理由，被告辩称因疫情无法经营，这使得疫情对合同履行的影响难以准确认定。其二，合同到期后未续签，对于租金的计算标准存在争议，原告与被告各执一词。其三，被告马X作为B公司唯一股东，需要判断其财产与B公司财产是否相互独立，这方面的证据搜集和认定存在一定难度。

该律师从2024年开始执业，此前处理过数起类似的房屋租赁合同纠纷。接手本案后，律师首先协助原告全面梳理合同条款和相关证据，明确合同约定的权利义务。针对疫情因素，律师深入研究相关法律法规和司法判例，以确定疫情对合同履行的影响程度。在租金计算方面，律师根据原告制定的案涉房屋后续市场租赁价格，结合合同期内欠付租金，准确核算出应支付的租金总额。对于被告财产独立性的问题，律师申请法院调查取证，要求被告提供相关财务资料以证明财产独立情况。

在另一起婚内擅自赠与第三者大额财产的案件中，原告申某某与于XX于2002年登记结婚。在二人婚姻关系存续期间，于XX从2015年起与被告李XX建立了婚外不正当男女关系，直至2022年于XX突发疾病去世。原告在处理于XX后事时发现，于XX在这6年间，未经原告同意，擅自将夫妻共同财产以银行转账、购置房产、车辆、支付旅游费用等方式赠与被告，累计金额达163万元。

案件类型属于婚内擅自赠与第三者财产的不当得利纠纷，申某某作为原告，将李XX列为被告。原告的核心诉求是确认于XX赠与被告163万元财产的行为无效，判令被告返还该财产；判令被告以163万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付财产占用损失利息至财产全部偿还之日止；判令被告承担本案诉讼费用和保函费。

该案件的办案难点在于，赠与金额的精准核算存在困难，因为涉及多平台转账、房产车辆购置等多种形式。婚外关系的举证也并非易事，被告否认不正当关系增加了证明难度。被告提出的多项抗辩理由，如不知晓于XX已婚状态、部分转账金额计算错误、反向转账应抵销等，给案件处理带来了挑战。

该律师所在的内蒙古策度律师事务所，在处理此类案件上有丰富的经验。律师团队围绕诉讼请求，全面搜集整理证据，形成完整证据链。向法院提交了结婚证、死亡证明、原被告及于XX的通讯记录、聊天记录、于XX向被告的多平台转账流水、房产及车辆登记信息、购房购车付款凭证、旅游消费记录、公司工商档案及工资社保明细等证据。在庭审中，针对被告的抗辩意见，律师团队当庭对证据进行逐项质证，重点对转账金额重新核算、举证证明被告反向转账系公司走账并非个人财产、指出被告劳动合同存在的漏洞及未实际提供劳动的事实，有力驳斥了被告的抗辩理由。

律师价值

在房屋租赁合同纠纷案件中，该律师准确把握合同条款和市场价格，通过深入研究疫情相关法律规定，合理确定疫情对合同履行的影响，为原告争取到了合理的租金数额。在证据搜集方面，积极协助原告整理相关材料，并申请法院调查取证，有力地证明了被告马X财产与B公司财产不独立的事实。在婚内擅自赠与第三者财产案件中，律师团队精准梳理案件事实，明确核心争议焦点，为诉讼策略制定提供了方向。全面搜集证据形成完整证据链，有效应对被告的抗辩。当庭精准质证，有力驳斥被告的各项抗辩理由，其质证意见被法院全部采纳。专业的法律论证为法院判决提供了法律支撑，同时把控诉讼程序，及时申请财产保全，最大程度维护了原告的合法权益。

实践意义

在房屋租赁合同纠纷司法实践中，对于疫情等不可抗力因素对合同履行的影响，法院会综合考虑合同约定、实际经营情况等因素进行认定。对于租金和违约金的计算，会依据合同约定和市场价格进行合理核算。在婚内擅自赠与第三者财产的案件中，法院对于婚外赠与行为的效力认定较为明确，违背公序良俗且属无权处分的赠与行为无效。对于赠与财产金额的核定，会严格审查转账流水、财产购置凭证等证据。对于被告的抗辩理由，法院会根据证据进行逐一审查判断。

结尾

面对房屋租赁欠租和婚内财产赠与纠纷，该律师通过准确核算金额、全面搜集证据、精准质证抗辩等方式，为当事人争取到了合理的结果。在处理案件过程中，能够合理应对疫情等特殊因素，准确把握法律适用，有效维护了当事人的合法权益。