被抵押房屋的过户之路

由于案涉房屋原始购房发票日期为2016年，按约定需满五年才能办理过户。张X多次催促郭X配合，直到2023年7月15日，郭X出具了《承诺书》，承诺在2024年1月31日前配合过户，否则按房屋成交价30%支付违约金。然而，让人意想不到的是，郭X在2020年4月15日取得案涉房屋不动产权证后，于2021年3月未经张X同意，将房屋抵押给了第三人某银行南京XX，用于个人经营贷款。

张X觉得郭X违约了，而且银行作为专业金融机构，在办理抵押时未尽到审慎审查义务，这抵押权不应该成立。于是，张X找到了周爱荣律师。周爱荣律师自2013年开始执业，在民商领域深耕多年，办理过数百起案件，有着丰富的经验。她擅长精准把握案件关键，凭借扎实的专业能力和高效的办案节奏，在业内小有名气。

周爱荣接手案件后，首先明确了本案的核心争议：已交付但未过户的房屋被原权利人以抵押方式处分，银行抵押权是否构成善意取得。她查阅相关法律条文，深入研究案件细节。她认为，第三人作为专业金融机构，在办理抵押贷款时，应当对抵押房屋的权属、现状及是否存在权利人之外的占有人进行合理审查。

庭审中，周爱荣提交了社区居住证明、装修票据、物业费发票、房屋照片等证据，证明张X自2017年起就持续居住使用案涉房屋。而第三人未能提供任何实地查看或调查的证据，也未能说明为何未发现房屋被他人占有使用的事实，存在重大过失。同时，对于第三人提出的“一事不二审”“原告无购房资格”“拆迁安置房需主管部门批准”等抗辩理由，周爱荣通过分析前案调解书、郭X后续出具的承诺书，论证了债权未消灭且诉讼具有独立价值。

最终，法院采纳了周爱荣的观点，认定银行“未举证证明已对案涉房屋进行实地查看，对房屋权属、现状以及实现抵押权的可行性未进行严格审查，存在重大过失，不能构成抵押权善意取得”，并判令涤除抵押权。同时，考虑到张X已支付绝大部分购房款且实际居住多年，支持了过户请求；对违约金予以适度调减，从9.5万元调整至4.75万元，并抵扣张X应付尾款2万元后，判令郭X再支付2.75万元。

在另一起建设工程施工合同纠纷中，原告某电子商务有限公司与被告某建设发展有限公司签订施工总承包合同后，因工期延误、电缆工程另行发包、工程质量等问题产生争议，原告向法院提起诉讼，索赔逾1800万元。周爱荣律师作为被告的代理律师，采取分解抗辩的策略，针对原告提出的六大违约诉请，逐一分析合同约定、履约事实及证据链条。在工期违约方面，利用合同条款削弱原告主张的正当性，还将举证责任有效转移。对“高估冒算”严格依据定义及主观故意要件进行抗辩，成功阻断了该项高额违约金。最终，法院驳回了原告关于质量违约金、高估冒算违约金等主要高额诉请，被告承担的总额约667万元，远低于原告最初索赔的金额。

还有一起民间借贷纠纷案，原告位某借款给杨X，杨X要求位某将款项转入王X的银行卡。借款到期未还，位某起诉要求杨X偿还借款本金及逾期利息，还要求王X在150000元范围内承担补充责任。周爱荣律师代理王X，坚持合同相对性原则，指出王X仅系应杨X要求提供账户接收款项，未参与借款磋商，也未使用款项，双方无借贷合意。法院最终判决仅由杨X偿还借款本息，王X不承担任何责任。

周爱荣律师始终秉持着“每个人都可以为自己追求最大的权益”这一执业理念，在每一个案件中，都全力以赴为当事人争取合法权益最大化，用专业和坚守践行着法律人的初心。