无预售许可卖房，律师助力购房者获26万返还

李熙律师于2018年开始执业，至今已有多年经验，是云南新奕星律师事务所执行主任律师，办公地点位于云南普洱，擅长婚姻家庭、交通事故、侵权责任、合同纠纷、民间借贷、劳动工伤、房产纠纷等领域。

在一个案件中，委托人欲购置商铺，与普洱A房地产开发有限公司、普洱XX公司签订《普洱广场商品房认购协议书》，缴纳定金30000元并约定7日内签订正式合同，后又支付首付款207240元。但被告方拒绝签订正式合同且不退款，委托人发现房屋未取得预售许可证，委托李熙律师维权，要求解除认购协议、双倍返还定金、返还首付款并支付资金占用利息及律师费等。

李熙律师接受委托后，首先梳理案件事实，固定核心证据，包括认购协议书、支付凭证、购房合同签约信息表、预售情况通报、律师费发票等，这些证据能证实委托人与被告签订合同、履行付款义务，以及被告未取得预售许可证、拒不签约的事实。

案件审理时，普洱A房地产开发有限公司提出多项抗辩，称与普洱XX公司相互独立，无房源未收款不应担责；普洱XX公司虽认可收款，但只同意协商还款时间。针对这些抗辩，李熙律师结合事实与法律发表代理意见。一是认购协议书明确卖方为二被告且均盖章，协议生效对双方有约束力，A公司不能以未收款、主体独立免责；二是被告未取得预售许可签订协议并收款，拒不签正式合同构成根本违约，应双倍返还定金并返还首付款；三是委托人因违约产生的资金占用利息及律师费是实际损失，应获支持。

法院经审理，完全采纳李熙律师的核心代理意见，判决解除认购协议，二被告连带返还双倍定金60000元及购房首付款207240元，共计267240元，案件受理费减半由二被告共同负担。因委托人已选定金罚则，法院未支持资金占用利息及律师费诉请，但委托人核心诉求实现，合法权益得到维护。

这起案件对同类纠纷有重要参考价值。其一，明确了开发商未取得预售许可证签订认购协议的法律效力及违约责任，为购房者维权提供了有力依据。其二，强调了证据收集的重要性，完整的证据链能有力支持购房者的主张。其三，展示了在开发商相互推诿责任时，如何通过法律分析和代理意见让其承担应有的责任。

在司法实践中，此类商品房预约合同纠纷呈上升趋势。法院对于开发商未取得预售许可证的行为审查愈发严格，购房者的合法权益得到更多保障。律师在处理此类案件时，应注重证据收集和法律分析，为委托人争取最大利益。同时，这也提醒开发商要依法依规经营，避免因违规行为承担法律责任。

另一起案件中，委托人是茶叶经营个体户，2019年9月将茶叶存放于另一个体户仓库，约定销售需经同意。该个体户销售茶叶后未足额付款，2020年4月出具欠条确认尚欠55376元，承诺2020年10月20日前还清，约定追偿费用由其承担。还款期到后，该个体户仅支付6000元，剩余49376元拒不支付。委托人委托李熙律师等起诉，要求支付剩余茶叶款及资金占用利息，并承担律师费、诉讼费。

李熙律师接受委托后，与委托人沟通细节，梳理事实，固定关键证据。委托人持有被告书写捺印的《欠条》，还有暂住登记证明、房屋租赁合同、律师费发票等形成证据链。

庭审中，被告抗辩欠条是受威胁出具，单价不合理，且因实际买受人未付款所以无能力一次性支付，只同意分期或茶叶抵债。李熙律师发表代理意见，指出被告聊天记录不能证明受威胁，欠条合法有效；被告签字捺印认可单价，以单价不合理抗辩无依据；被告与实际买受人债务关系与本案无关，不能作为拒付理由。同时提交全部证据，证明合同有效、被告违约、律师费有约定和凭证。

普洱市思茅区人民法院经审理，采纳李熙律师代理意见，判决被告偿还茶叶款49376元、律师费5000元，支付资金占用利息，案件受理费由被告承担。若未按时履行，加倍支付迟延履行利息，委托人合法权益得到充分维护。

这起茶叶代销欠款案件也有典型意义。它表明在买卖合同纠纷中，欠条是重要证据，只要内容合法有效，就能作为主张债权的依据。同时，提醒当事人在交易中要明确约定权利义务，避免后续纠纷。在司法实践中，法院对于此类有明确合同约定的案件，会依据合同和证据作出公正判决，保障债权人的合法权益。