[律师回复] 先说结论：您房贷还不上，银行作为债权人，在您违约后有权向担保人追偿，通常会在催收您无果后联系担保人要求其承担保证责任。房贷一般有保证人或抵押，如果借款合同约定了连带责任保证，银行可以不先向您追讨而直接要求担保人还款；如果是一般保证，则往往要先就您的财产依法强制执行仍不能清偿后才找担保人。银行联系担保人是合法的催收手段，担保人代偿后有权向您追偿。建议您主动和贷款银行沟通，说明困难，争取展期、调整还款计划或暂缓，避免银行加速到期并同时向担保人施压。同时评估房产处置风险，尽早协商比被动被追偿更有利，也能减少对担保人的牵连。借贷中的连带担保责任相当重，签字前务必想清楚自己到底能否承担这份风险，别碍于情面草率答应。

[律师回复] 若现在过户且以后要卖，通常买卖比赠与稳妥。赠与当下税费少，但受赠房再卖，不满足满五唯一时按差额20%缴个税，原成本低，税负重。继承最省，但要老人去世且可能牵涉其他继承人，不能马上办。孩子名下无房，可让父母直接卖给成年孩子，契税可能按首套低，将来满五唯一可免个税。若加你名，你已有房会影响唯一认定，出售税负可能升高。建议以买卖给孩子为主，结合面积、房龄和当地核定方式再定。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 房屋租赁先看合同和实际履行。租金、押金、维修、转租、提前退租、涨租按约定；没约定就协商，不成留好合同、转账、聊天记录，去法院起诉或申请调解。房东无故扣押金、断水断电、强行清退，可要求继续履行或赔偿；租客欠租、擅自转租、损坏房屋，房东催告后可解约索赔。说清租期、金额和争议点，我再帮你判断。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 结论：楼房下水管道漏水物业担不担责，关键看漏的是公共管道还是你自家户内的支管，公共部分归物业维修，户内部分自己负责。住宅下水系统分两段：从立管到各家分户阀门之前的主管道、以及整栋共用的主立管，属于共用设施设备，物业按物业服务合同约定负有日常维护、保养、及时维修的义务，这部分漏水泡了楼下，物业要担责并赔偿；而从你家门后分出来的那截支管、以及你自家装修改动的管道，属于专有部分，漏了是自己修、自己赔邻居损失。实务中常见扯皮点是到底哪一段漏，这时要找物业或第三方排查确定漏点位置再定责。建议：发现漏水立刻拍照录像、关阀止损，书面通知物业来修并留痕；如果物业拖延导致损失扩大，扩大的部分可以找物业赔。另外看看你交的物业费里是否含公共管道维护，合同写明了物业更难推脱。

[律师回复] 租客不退房、扣着房子不还，通常不算刑事案件，属于房屋租赁民事纠纷。房东可书面催告限期搬离并赔偿损坏，押金可抵扣维修费，不够再索赔；租客仍不搬，可向法院起诉请求腾退房屋、赔偿损失，判决后申请强制执行。若租客暴力、威胁、打砸或非法侵入，及时报警，可能受治安处罚甚至追刑责。不要自行暴力清房。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一解答。

[律师回复] 房子登记在你名下，先和占有人谈，要求限期搬走并留好证据；不搬就向房屋所在地法院起诉，案由是返还原物纠纷，提交不动产权证、身份证明、对方占用照片和聊天记录，请求判令腾退并赔偿占用损失。判决后仍不搬，可申请法院强制执行。若对方拿租赁、买卖或居住约定抗辩，需审查合同效力再定方案。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。

[律师回复] 龙口东海旅游度假区不是定规单位，得看山东省、烟台市和龙口市对空置普通住宅的收费口径。一般交付后空置满六个月，前期物业费可申请减收，常见按六到七成交；但各小区物业合同优先。你要留好水电气未用、未入住证据，书面交给物业并要求答复。不减免可找街道办调解或起诉。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一解答。

[律师回复] 你好，没有诉讼时效，随时都可以起诉。

[律师回复] 公租房不是满五年就自动能买。国家层面没统一取消只租不售，多数城市仍不能买；少数地方有共有产权、先租后售试点，条件由当地文件定。2026年能否买，要看那时当地新规和项目属性。别轻信“五年包买”承诺，签约交钱前先到住房保障中心核实，要求书面写明产权、价款、过户和退租条件。若已交钱，保留凭证，要求退款并追究违约。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一交流。

[律师回复] 房子空着也得交物业费。民法典规定，物业公司按约定提供服务后，业主不能以未居住、未享受服务为由拒交。若长期空置，先看合同有无空置减免约定；没有就和物业公司协商按比例少收，通常较难。建议委托亲友代管、按时缴费，保留服务不达标的证据，若服务缩水可要求减费，但别硬停，否则可能被起诉并承担违约金。我是杭州的吴亮律师，如果仍有疑问，欢迎追问或一对一咨询。