哪种情况下买房人能退掉已购房屋

买房人可退掉已购房屋的情形如下：
1.开发商违约：
逾期交房超约定期限，或擅自变更规划设计未及时通知，购房者可退房。
2.房屋质量问题：
主体结构质量不合格，或有严重质量问题影响居住，可解除合同并索赔。
3.无法办理产权登记：
因开发商原因，在规定期限内无法取得产权证书，可要求退房。
4.购房合同无效：
开发商无预售许可证售房，合同无效，可退房退款。

案情回顾:

小朱与某开发商签订购房合同，约定交房日期。然而开发商逾期超过90日仍未交房，且擅自变更了房屋规划设计，未通知小朱。此外，小朱还发现所购房屋主体结构存在质量问题，影响正常居住使用，同时在规定期限内也无法办理产权登记。经调查，该开发商在销售房屋时并无预售许可证。小朱要求退房，开发商却以各种理由拒绝。

案情分析:

1、根据法律规定，开发商逾期交房超过合同约定的90日，小朱有权解除合同退房。
2、开发商擅自变更规划设计未通知购房者，小朱可要求退房。
3、房屋主体结构质量不合格或影响正常居住使用，小朱可以请求解除合同和赔偿损失。
4、因开发商原因在规定期限内无法办理产权登记，小朱可要求退房。
5、开发商无预售许可证销售房屋，购房合同无效，小朱可要求退房退款。因此，小朱的退房要求合理合法。