租房违约金应该怎么计算的

1.租房违约金计算依据合同约定与法律规定。
合同有明确违约金条款，按约定计算，如按未履行租期租金总额比例或规定具体金额。
2.若约定违约金过分高于或低于损失，可请求法院或仲裁机构调整。
高于实际损失30%，通常认定为“过分高于”。
3.合同未约定违约金，违约方要赔守约方实际损失，含直接与间接损失，由守约方举证损失金额。

案情回顾:

小朱将房屋出租给小李，双方签订的租赁合同中约定若一方违约，违约方需按未履行租期租金总额的20%支付违约金。租赁期内，小李因个人原因提前退租，小朱要求小李按合同约定支付违约金。小李认为约定的违约金过高，实际给小朱造成的损失远低于此，双方就违约金数额产生争议，小朱遂向法院提起诉讼。

案情分析:

1、根据法律规定，若租赁合同中有明确的违约金条款，通常应按照约定的方式计算违约金。本案中双方已在合同中约定违约时按未履行租期租金总额的20%支付违约金，所以原则上应遵循该约定。
2、但如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可请求法院调整。当约定违约金高于实际损失30%时，一般会认定为“过分高于”。若小李能证明约定的违约金过分高于小朱的实际损失，法院会根据实际情况进行调整。
3、若合同未约定违约金，违约方需赔偿守约方的实际损失，包括直接损失和间接损失，且需由守约方举证证明损失金额。不过本案合同已约定了违约金，不适用此规则。