怎么判断卖方有没有卖房资格

判断卖方是否有卖房资格可以根据下列情况分析。
一、如果购买的是新房，卖方是开发商，可通过以下方法查验卖方的主体资格：
1、开发单位、销售单位、所有权人是否一致。所购买房屋，开发企业执照的公司名称、销售许可证上的销售单位、房屋所有权人应当一致。
2、卖房者与所卖之房的产权所有人是否相同。须知，并不是凡是有公司营业执照、手持图章的人都可以和你签约卖房。卖房单位和房屋的产权所有人
名称要相同。
3、一期工程和二期工程是否都具备预售资格。有的小区一期所建造的商品房，交纳了地价，取得了预售许可证，具备了合法销售权;而二期工程建造
的商品房，由于未交纳地价或其它原因未取得预售许可证，有的就使用一期工程的预售证去预售二期工程建设的房屋，以期尽快收回资金，这也属于“不具
备合同主体资格”。
4、总公司与分公司都拥有合法销售权。许多房地产公司都有下属分公
司、子公司或者销售公司。签订购房合同时甲方是该开发公司属下的分公司或销售公司，则该分公司或销售公司未取得该总公司正式的书面法定代表人签字的委托文件，否则该分公司或销售公司则无权销售，更无权作为签约甲方的
主体资格签订购房合同。
二、如果购买的是二手房，卖方是个人，可通过以下方法查验卖方的主体资格：
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。
1、房产证载明业主信息与卖方身份证是否一致。
2、如卖方非业主本人，是否出具授权委托书、是否有业主身份证复印件、是否有录音录像。
3、是否有共有权人或业主配偶出具同意售房声明。
4、了解签约人的精神状况，如有必要可查询是否是限制民事行为能力人。

《城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。