碰到不付物业费业主可采取什么手段

遇到不付物业费的业主，可按以下方式解决：
先进行沟通协商。物业服务人主动和业主交流，弄清楚不缴费原因。要是因为服务有问题，就及时改进，和业主达成解决办法；要是业主有误解，就耐心解释物业费构成和服务内容。
若沟通后仍未缴费，可发送催缴函。书面催缴函要明确缴费金额、期限和法律后果，用正式方式提醒业主履行缴费义务。
还能申请调解。请求业主委员会、人民调解委员会等第三方介入，促使双方达成和解协议。
若前面方法都不管用，可提起诉讼或申请仲裁。物业服务人根据合同约定，向法院起诉或向仲裁机构申请仲裁。诉讼或仲裁时，要提供充分证据，证明自己按约定提供服务以及业主拖欠物业费的事实。胜诉后业主不履行判决或裁决的，可向法院申请强制执行。
另外，物业服务人要严格按合同约定履行服务义务，避免因自身服务不到位，导致业主不满和拒缴物业费。

案情回顾:

小何是小区的物业服务人，小朱是小区业主。小朱已连续数月未缴纳物业费，小何主动与小朱沟通，询问不缴费原因，小朱称是因小区卫生清洁不到位。小何承诺改进，但之后小朱仍未缴费。小何向小朱发送书面催缴函，明确缴费金额、期限和法律后果，小朱依旧未理会。小何请求业主委员会介入调解，也未达成和解。小何遂根据物业服务合同约定，向法院提起诉讼。

案情分析:

1、小何作为物业服务人，在小朱不缴纳物业费时，先进行了沟通协商，在小朱提出服务问题后承诺改进，已尽到一定沟通义务。之后发送催缴函、申请调解，均按合理程序处理。
2、小何提起诉讼，需在诉讼中提供充分证据证明已按合同约定提供服务，以及小朱拖欠物业费的事实。若胜诉，而小朱仍不履行判决，小何可向法院申请强制执行。同时，小何也应严格按合同约定履行服务义务，避免因自身服务问题引发业主不满和拒缴物业费情况。