用什么方法来认定商品房无效合同

判断商品房合同是否无效，要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，从以下几方面来判断。
要是开发商没拿到商品房预售许可证明，和买受人签的预售合同就是无效的。不过要是在起诉前拿到了，合同就能认定为有效，这属于主体不适格导致合同无效的情况。
一方用欺诈、胁迫手段订立合同，还损害了国家利益，这种合同是无效的。比如开发商故意隐瞒房子真实情况，诱导买受人签合同，买受人可以主张合同无效，这是意思表示不真实的情形。
如果房屋建设违反规划，没有取得合法审批手续，在这个基础上签的购房合同无效，这是违反了法律、行政法规强制规定。
商品房建设项目严重破坏生态环境、影响公共安全等，损害了社会公共利益，这种合同也会被认定无效。
另外，开发商和别人恶意串通，签虚假合同转移房屋所有权，损害其他买受人利益，合同同样无效。
要是发现商品房合同可能无效，当事人可以先协商解决。要是协商不成，就通过诉讼途径，让法院根据具体情况来认定合同效力。

案情回顾:

小朱与某开发商签订了商品房预售合同。后来小朱得知，该开发商在签订合同时并未取得商品房预售许可证明，且在建设房屋时违反规划，未取得合法审批手续。同时，小朱还发现开发商故意隐瞒了房屋存在重大质量问题的情况，存在欺诈行为。小朱认为此合同无效，与开发商协商无果，遂决定通过法律途径解决。

案情分析:

1、从主体资格来看，开发商在签订合同时未取得商品房预售许可证明，若起诉前仍未取得，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，合同可能被认定无效。
2、开发商故意隐瞒房屋重大质量问题诱导小朱签订合同，属于以欺诈手段订立合同，小朱可主张合同无效。
3、房屋建设违反规划未取得合法审批手续，这违反了法律、行政法规的强制性规定，在此基础上签订的购房合同应认定无效。最终合同效力需由法院根据具体情况认定。