回迁房面积与实际面积不符如何处理

回迁房面积和实际面积不符，处理方式如下：
先看回迁协议。要是协议里对面积差异处理有明确约定，就得按约定执行，因为合同双方要受协议条款约束。
协议没约定的话，按相关法律，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定价格据实结算。面积增加，被拆迁人要按约定价格补差价；面积减少，拆迁人得返还相应价款和利息。
面积误差比绝对值超出3%，分两种情况。一是超出3%部分的房价款由拆迁人承担，所有权归被拆迁人。比如实际面积比约定面积大，超出3%部分被拆迁人不用补差价，直接获得房屋产权。二是被拆迁人有权解除合同。若解除合同，拆迁人返还已付购房款及利息；若不解除合同，面积减少时，拆迁人双倍返还超出3%部分的房价款。
和拆迁方就面积差异协商不成，被拆迁人可通过向法院提起诉讼或申请仲裁（有仲裁协议才行）解决纠纷，维护自身合法权益。

案情回顾:

小朱的回迁房交房后，发现实际面积与协议约定面积不符。小朱查看回迁协议，发现协议未对面积差异处理作出约定。经测量，面积误差比绝对值超出了3%。小朱与拆迁方就面积差异补偿问题协商，双方未能达成一致意见。

案情分析:

1、因回迁协议未约定面积差异处理方式，依据法律规定，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款应由拆迁人承担，所有权归被拆迁人小朱。若实际面积比约定面积大，超出3%部分小朱无需补差价，直接获得房屋产权。
2、小朱有权选择解除合同，若解除合同，拆迁人应返还已付购房款及利息；若不解除合同，面积减少时，拆迁人需双倍返还超出3%部分的房价款。
3、小朱与拆迁方协商不成，可通过向人民法院提起诉讼或申请仲裁（若有仲裁协议）来解决纠纷，维护自身合法权益。