在房地产交易中，关于
购房定金能否退还的情况可以分为以下几种情况进行分析：
首先，当卖家将买家已经预订的房屋出售给第三方时，由于这种原因导致了未能按照预定日期完成正式的契约签订，那么卖家需要向买方
双倍赔偿其支付的
定金；
其次，假如
当事人双方仅因为在正式合同以及相关的
补充协议内容上无法取得一致意见，这与房屋
销售合同的核心内容并无关联，从而使得合同谈判无法顺利进行，这时双方均不构成
违约行为，卖家应该全额归还买方所支付的定金；
最后，如果房屋销售合同中的关键条款如价格、面积和数量等方面没有明确规定或约定不够清晰，并且双方对于这些问题无法达成共识，最终导致正式合同无法签署，那么卖家也应该将定金原封不动地还给买方。
《最高人
民法院关于审理
商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立
商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可
归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《
商品房销售管理办法》第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约定。《商品房买卖合同司法解释全文》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求
解除合同、返还已付
购房款及利息、
赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的
赔偿责任:
(一)商品房买卖
合同订立后，出卖人未告知买受人又将该
房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
