房地产开发程序是什么

本次房地产开发流程如以下所述:
（1）首先递交投资构想，开发商需全面透彻地理解当地的经济社会环境以及房地产市场动态，掌握丰富的市场情报，进而发掘并满足市场需求，明确投资可能存在的机遇，并对各式各样的可行投资机会进行优劣衡量，然后据此迅速作出生动形象的可行性判断；
（2）逐步深化投资构想，开发商从广袤的土地出让或转让市场上，挑选那些能切实推动初始投资设想的开发建设用地，接下来便与潜在的租户、房主、银行、协作伙伴、专业人士展开交流互动，制定出初步的规划设计方案，讨论获取开发用地的多样化途径和实际可行性；
（3）展开项目的可行性研究阶段，开发商或者自己完成市场研究分析工作，或者委派专业顾问机构代为进行这部分任务，研究市场供求关系，预测市场容纳程度，依据预估的成本和售价进行可行性考量，与政府相关部门就开发计划进行沟通协商，从法律、技术和经济等多个角度综合判断项目可行性，从而在此根基之上作出明智的投资决策；
（4）实施获取土地使用权，如果缺乏适当的开发建设用地，那么任何开发投资方案和决断都是空洞无效的，因此，开发商可以充分利用土地出让和转让两种有效渠道来获取土地使用权；
（5）进入合同谈判与协议签订环节，开发商将根据来自市场研究过程中所收集到的客户需求特性确定最终的设计方案，开始进行合同谈判事宜，取得建设贷款的书面承诺，敲定总承包商，设计租售策略，最后获得政府建设工程规划许可和开工许可证，随后，便是与各相关方签署正式的协议或合同，这些协议和合同涵盖了合作开发协议,建设贷款协议和长期金融协议,工程施工合同，保险合同和预租（售）合同等等；
（6）启动工程建设阶段，开发商会按照预先设定的预算进行严格的成本管控，批准市场拓展和开发团队提出的工程变更建议，妥善处理建设纠纷问题，按期支付工程款，严格执行工程进度管理计划；
（7）迎来竣工交用关键时刻，开发商将组织专业的物业管理团队，旨在开展广泛的市场推广和销售活动，并获取政府的认可许可，将新的建设资源连接到市政设施中，允许小业主或租户入驻居住，发放分户产权证书，清偿建设贷款债务，确保长期融资资金能够如期到位；
（8）最后是物业资产管理阶段，由专业的物业管理公司执行相关职责，包括定期开展更新改造工作并实施必要的市场推广措施，以此来保证物业资产的使用年限得以延长，同时有效提升物业资产的价值，进一步提升资产的运营效果。《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。