“土地使用者通过转让方式取得的
土地使用权，其使用年限为
土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”《
城市房地产管理法》第43条也有基本相同的规定。即通过转让方式取得
国有土地使用权，
受让人能够使用的土地年限不是从转让之日，也不是从开工之日重新计算，而是将原
土地出让合同约定的使用年限减去原使用人已经使用的年限之后的剩余年限。以该问答为例，土地出让年限为40年，转让时已使用(已经受让土地后非政府原因导致的闲置仍视为使用)
7、8年，则新的受让人剩余
土地使用年限为33年或者32年。但是需要注意的是，无论是国务院《条例》还是《城市房地产管理法》都没有规定土地使用年限从何时开始起算，有关国有土地使用权出让合同的参考文本大都约定“土地使用年限从出让方交付土地之日起算”。但何为交付，
交付标准等，参考本文并无统一表述，实践中，土地出让合同对此常常没有约定或者约定不明，有的约定出让方交付土地应当完成“三通一平”(还有“五通一平”、“七通一平”等)。如果没有明确的交付标准、交付方式的约定，土地使用年限的起算就会成为问题。因政府方面的原因导致的土地不能如期交付或者因不具备开工条件而长期闲置的情形并不少见。从基本的公平原则和土地出让年限规定的本意来说，土地使用年限应当从受让人实际使用之日开始起算。因此，若因政府原因不能按时交付土地或者交付土地不
符合条件导致使用人不能实际使用土地，则土地使用年限应当从实际具备使用条件之日起算，而不应从原出让合同约定的时间开始起算。所以
当事人如果是取得了土地，那么它的使用年限要看是属于出让方式取得的土地，还是转让方式取得的土地，如果当事人他是用出让方式取得的土地使用权，那么它的土地使用年限就是出让合同上面规定的具体年限。但当事人如果是通过转让方式取得的土地使用权，那么就要把原来已经使用的那一部分时间减掉开始算起的时间，就是他的使用时间。
土地使用权从什么时候开始算
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