黄颖律师：承租人依赖出租人确定租赁物，该举证责任由谁承担

结论： 房产赠与在未转移权利前一般可任意撤销，已过户在特定情形下赠与人或其继承人、法定代理人可法定撤销并收回房产。 法律解析： 根据法律规定，在房产赠与权利转移前，赠与人通常能任意撤销赠与，不过经过公证或具有公益、道德义务性质的赠与不可随意撤销。当房产已经过户，如果受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、不履行扶养义务、不履行赠与合同约定的义务，赠与人可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使法定撤销权。若受赠人的违法行为导致赠与人死亡或丧失民事行为能力，赠与人的继承人或法定代理人能在知道或应当知道撤销事由之日起六个月内撤销赠与。撤销后能要求受赠人返还房产。如果您在房产赠与方面遇到相关问题，或对房产赠与撤销的具体情况存在疑问，可向专业法律人士咨询，以获取准确的法律建议和帮助。

提前退租违约金数额需视具体情况而定。若合同有明确约定，应按约定金额或计算方式支付，如约定支付一个月租金作为违约金，就依此执行。 若合同未约定，双方可先协商确定数额。协商不成则根据违约造成的损失衡量，违约金应相当于违约行为带来的直接损失和预期可得利益损失。若违约金过分高于或低于损失，当事人可请求法院或仲裁机构调整，法院会结合合同履行情况、当事人过错程度等综合判断。 解决措施和建议如下： 1.签订租赁合同时明确提前退租违约金条款，避免后续纠纷。 2.出现提前退租情况，双方积极协商达成一致。 3.若协商无果，可收集相关损失证据，通过法律途径解决。

结论： 房子延期仲裁需收费，包括案件受理费和案件处理费，申请时要预交，费用承担依仲裁裁决，申请前应了解收费标准并评估成本与收益。 法律解析： 房子延期仲裁的费用包含两部分。案件受理费是用于给付仲裁员报酬、维持仲裁委员会正常运转的，按争议金额的一定比例收取；案件处理费则涵盖鉴定费、勘验费、差旅费等实际开支，按实际发生情况收取。当事人申请仲裁时需预交这些费用，当仲裁结束后，若胜诉，仲裁费用可能由败诉方承担，不过具体的承担方式要依据仲裁裁决来确定。所以在申请仲裁之前，当事人有必要了解仲裁机构的收费标准，同时评估仲裁成本与预期收益，从而做出合理的决策。如果对房子延期仲裁收费及相关法律问题还有疑问，欢迎向专业法律人士咨询。

结论： 房产可以赠与外孙女，但要签订书面赠与合同并办理过户登记，存在权利受限或赠与人非完全产权人情况可能影响赠与，赠与人在财产权利转移前一般可撤销赠与。 法律解析： 根据相关法律，赠与人对自己的不动产有处分权，有权将房产无偿赠与外孙女。赠与需签订书面合同明确双方权利义务，还需共同到不动产登记机构办理过户登记完成产权转移，办理过户时可能涉及契税等税费。若房产存在抵押、查封等权利受限情况，或者赠与人并非完全产权人，赠与可能无法顺利进行。并且，赠与人在赠与财产权利转移前通常能撤销赠与，不过经过公证的赠与合同等除外。若你在房产赠与方面有任何疑问或遇到相关问题，可向专业法律人士咨询，以保障自身合法权益。

1.若五万购房定金无法退回，先明确性质。若自身违约，可和开发商说明特殊情况，协商争取部分退还。 2.若开发商违约，像擅自改房屋结构、未按时交房等，收集合同、沟通记录等证据，要求双倍返还。 3.协商无果，可向消协、房管部门投诉，也能按合同约定，申请仲裁或起诉维权。

这可能构成违法。若地下车库虽被售卖，但电梯属于建筑物共有部分，业主有合理使用权利。车库老板禁止业主使用电梯通往车库搬运东西，侵犯了业主对共有部分的使用权。业主可先与车库老板协商，说明自身合理使用电梯的权利；协商不成，可通过诉讼途径维护自己合法权益，要求其停止侵权行为。

法律分析： （1）“买卖不破租赁”是一项重要法律原则，当已租赁房屋被拍卖，原租赁合同效力不受影响，新所有权人需继续履行原合同，承租人可按原合同使用房屋至租赁期结束。 （2）若新所有权人要求提前终止合同，承租人有拒绝的权利。若其强行终止，承租人可要求其承担违约责任并赔偿损失，包括返还剩余租金、赔偿装修损失等。 （3）若房屋在拍卖前已设立抵押权且抵押权先于租赁权，因实现抵押权导致房屋被拍卖，承租人不能主张“买卖不破租赁”，租赁合同可能无法继续履行，此时承租人可向出租人主张违约责任。 提醒：承租人在租赁房屋时应了解房屋是否存在抵押等情况，若遇新所有权人违约或无法适用“买卖不破租赁”情形，可咨询进一步分析解决方案。

（一）自行协商：双方以平等、自愿为基础，就纠纷问题交流，争取达成一致解决办法。 （二）第三方调解：协商不成时，可请居委会、物业等第三方介入调解，借助其调解促成和解。 （三）申请仲裁：若双方之前有仲裁协议，可申请仲裁解决纠纷。 （四）提起诉讼：准备好起诉状和相关证据，向有管辖权的法院立案，由法院依法审理判决。同时要保留好证据证明自身主张。 法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

老房公证到你名下，翻新后新房名一般写你。因为公证已将老房产权转到你处，房屋翻新不改变产权归属。若想写其他人名，得办产权变更手续，比如赠与、买卖等。所以若没特殊想法，新房就写你名字，按正常流程办房产证就行。

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法律分析： （1）核查协议及约定的合法性是基础。清晰合法的定金条款是开发商处理纠纷的重要依据，若条款有瑕疵可能影响后续处理结果。例如条款不明确可能导致双方对定金退还条件产生分歧。 （2）收集保留购房者违约证据是关键。如未按时签约、未按要求支付房款等证据，能有力证明购房者存在违约行为，为开发商不退还定金提供支撑。 （3）积极沟通协商是解决纠纷的有效途径。友好协商可以避免矛盾激化，通过出示证据解释定金不予退还依据，有可能达成双方都认可的解决方案。 （4）若协商不成积极应诉是维护权益的保障。在诉讼中，开发商需向法院提供充分证据，依据法律和合同约定来主张不退还定金。 提醒：开发商在处理定金纠纷时，要确保证据的真实性和合法性，且严格按照法律和合同约定办事，不同案件情况不同，建议咨询进一步分析。

结论：房屋租赁合同起诉需按收集证据、撰写起诉状、向有管辖权法院立案、参加庭审、等待判决、不服可上诉的流程进行。 法律解析：在房屋租赁合同纠纷起诉中，收集如租赁合同、租金支付凭证、房屋损坏照片等证据，是为证明自身主张，让诉求有事实依据。撰写起诉状明确原被告信息、诉讼请求及事实理由，能使法院清晰了解案件情况。向房屋所在地有管辖权的法院立案，提交起诉状和证据并缴费，是启动诉讼程序的必要步骤。法院受理后送达文书、确定开庭时间，双方参加庭审陈述、举证、辩论，最后法院依据审理情况判决。若对判决不服，可在规定时间上诉。整个起诉流程是由民事诉讼法规定的，严格遵循这些法定程序，才能有效保障自身合法权益。如果在房屋租赁合同纠纷起诉方面还有其他疑问，可向专业法律人士咨询。