买方因限购政策不能履行合同是否应当算成违约呢？有个朋友他在售楼处签了房屋认购书，交了定金，但是因为限购政策导致他无法购买这个房子，他想把定金要回来。

[律师回复]是的。住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般法院是会予以支持的。另一种情况是，房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，那么这种属于违约情形，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，是可以得到支持的。【相关延伸】问：因为开发商原因没拿到房产证谁担责？答：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

[律师回复]1、住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。2、对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般法院是会予以支持的，那么就需要出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；3、房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，那么这种属于违约情形，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，是可以得到支持的。

[律师回复]因限购政策不能过户可以解除合同。合同签订后由于住房限购政策的实施致使购房人无法办理过户手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致买受人合同目的无法实现，买受人可以要求解除合同，出卖人应当退还购房人购房款或者定金，双方均不适用违约责任和定金罚则。

[律师回复]限购政策忽然发布导致此前签订的合同无法继续履行，合同任何一方对此不承担责任。因为这属于不可归责于双方的事由。根据2021年实施的《民法典》第五百六十三条第一款的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

[律师回复]1、购房限购政策影响合同履行。2、公民在购买房产时有义务切实地了解己方权利义务，不能以未全面或完全了解此项规定而推卸未能履约的责任；3、在签订房屋买卖合同后出台限购新政导致买方从有购房资格变为无购房资格的，买方无需承担违约责任。4、法律依据：《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

[律师回复]1、购房者可以以限购、限贷政策出台，导致合同无法履行为由，要求解除合同。2、因为这种情况属于不可抗力，解除合同是可以免责的。3、因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。r本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[律师回复]1、你必须有被告，不能；2、你可以该房产证的名义上的所有人，要求“确认该房屋属于你所有，被告协助你过户”；3、是否能够过户不重要，重要的是依法判决认定“该房产属于您所有”，因为人民判决书的效力高于房产证的效力的；4、判决生效以后，你可以申请执行，会通知不动产交易中心过户的；5、如果按照当地政策不能过户，也不要紧，房产也是你的，谁也改变不了，等待符合条件，交易中心会给过户的。

[律师回复]一、住房限购政策不属bai于《合同法》规du定的不可抗zhi力，在合同签订后由于住房限购政策dao的实施致使购房人无法办理过户手续，属于因不可归责于双方当事人的原因导致买受人合同目的无法实现，当事人要求解除合同，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当退还购房人购房款或者定金，但是不适用违约责任和定金罚则。　　二、如果房屋买卖合同依约定能够实际履行，因一方当事人的原因致使合同迟延履行，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同，并要求违约方承担违约责任、承担损失。对于在住房限购政策实施后，一方隐瞒或者虚构相关事实，导致订立的房屋买卖合同违反住房限购政策而无法实际继续履行的，另一方当事人有权请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此造成的损失。

[律师回复]一、对于合同因政策影响而嗣后无法履行，应当如何调整当事人之间的权利义务，合同法没有明确的规定。鉴于政府政策的出台是当事人在订约时无法合理预期，也不可控制的事件，合同无法履行的后果不可归责于任何一方当事人（见最高院审理的（2012）民申字第1268号案件）。在性质上将其定性为情势变更，如（2015）粤高法民一申字第97号案件，其中（2015）粤高法民一申字第97号民事裁定书中有这样的阐述“双方签订的《广州市存量房买卖合同》不能履行的原因不是双方当事人违约所至，而是由于情势变更所至。况且，在知道范某不符合限购政策后，陈某与范某又签订了新的协议，约定退件后另行协商，故范某的行为不能认定为不履行购买房屋这一主要债务的行为。陈某以范某不履行约定的债务为由请求没收范某所支付的定金理据不足，二审法院根据本案的事实及法律规定，判决解除双方所签订的《广州市存量房买卖合同》、陈某在判决生效后十日内返还500000元给范某并无不当”。二、房屋限购政策的出台是否意味着房屋买卖合同无效是否具备购房资格虽涉及房屋买卖合同的履行，但并不影响合同的成立与生效。如最高人民法院（2016）最高法民申3387号案件。三、双方均明知已经出台限购政策，仍签订房屋买卖合同，双方当事人对于合同目的不能实现导致合同不能履行均存在过错，合同解除后，一方主张可得利益损失的不予支持，购房款及存款利息应当返还，一方主张按照贷款利率支付利息的不予支持。

[律师回复]如因限购政策的出台而无法履行合同,买卖双方可解除合同,买方可退回已付定金或购房款。至于各自付出的交通费、测量费、律师费等等,则各自承担。如属通过中介来撮合成交的,若双方已达成合同,可根据中介提供服务的进程,由委托方向中介支付相应的报酬或其他合理费用。因中介方提供的服务是促成买卖双方达成交易,交易全部完成中介视为中介服务终结,如果由于不可归责于买卖双方的原因导致房屋买卖合同无法履行的,其中介服务也停止了,此时如果全部退还中介费则对中介方不公,毕竟中介方已经提供了服务,只是由于限购政策的原因导致无法继续履行,全部退还中介费损害了中介方的利益。相反如果不退还中介费则损害了委托方的利益,因为中介方并没有完成全部的中介服务,收取委托方的全部中介费对委托方是不公平的。律师认为中介方和委托方应当根据中介方提供服务的多少适当收取中介费用,做到公平合理。